家賃値上要求への対抗措置を検討しておく

何度かブログでも話題にしていますが、我が家の周辺では駅前再開発が
著しく、大型マンションや商業施設の建設が相次いでいます。

こうなってくると気になってくるのが、地価の上昇に伴う家賃値上げの要求。
大家さんや管理会社が強気に出てくる可能性も否定できません。

私の契約更新は来年の8月ですので、逆算するとあと9ヶ月の時間があり
ます。通常、1~2ヶ月前に通知があると考えると、もう少し短く考えたほう
が良いのかもしれません。

もちろん家賃を値上げされてしまっては、生活に多大な影響が出ますので、
先回りして対抗措置を検討していく必要があります。
いくつか検討している対抗処置を紹介します。

家賃相場を調べておく
事前に自宅周辺の家賃相場を調べておくのは必須です。できれば複数調
べておくのが無難でしょう。

・自宅 8.2万円
・Chintai 7.39万円
・HOME’s 家賃相場 8.09万円
・アパマン 8.79万円
・ホームアドパーク 7.8万円

この中ではHOME’s の家賃相場が一番信憑性が高いような気がします。
(他のサイトと違って、築年数や平米数での平均値が調べられます)

結果を見るとバラつきはありますが、自宅より高い相場を出しているのが
1社、低い相場を出しているのが3社です。

他の住居(別室)の家賃を把握しておく
別室の家賃を押さえておきましょう。
先日、同フロアで空きが出て管理会社が新しい人を募集していましたが、
その際、前住人のときから家賃を変更していないことが分かりました。
この事実は非常に重要です。いまのところサンプルが1つしかないので、
1ヶ月に1度ぐらいは空きが出ていないか、出ているとすればいくらで募
集しているのかをチェックしていきたいと思います。

賃貸借契約書の内容を確認しておく
手元にある契約書を確認しておきます。家賃が変更される場合、どのよ
うな規定で変更されるのか?を知っておけば慌てることはなくなります。

因みに私の契約書では、下記の通りの規定となっていました。

甲及び乙は、次の各号のいずれかに該当する場合においては、契約期
間中であっても双方協議の上、賃料を改訂することができる。

1.租税その他の負担の増減により賃料が不相応となった場合
2.経済事情の変動により賃料が不相応となった場合
3.近隣の建物と比較して賃料が不相応となった場合

つまり、一方的な通知や宣言のみで家賃が改定されることはありません。
協議の上の合意がなされなければ、現状の家賃が有効となり、その家賃
を遅延なく支払い続ければ、借りる側に非はありません。念のため、契約
解除の要件も確認しましたが、やはり問題ありません。
また、1に租税とありますが、家賃は消費税に影響されないため、消費税
を理由とした増額要求は無効です。逆に土地の値段が上がることによる
固定資産税の増や相当なインフレについては理由になりえます。

経年劣化の事実
我が家は新築マンションに入居しましたが、次の更新時は築2年というこ
とになります。新築というプレミアムは消え、2年分の劣化が事実として残
ります。日本の場合、(少なくとも住宅については)新しいほうが価値が高
いと考えるのが一般的なので、確実に価値の低下を主張できます。

家賃は遅延なく支払う
これが一番重要です。家賃は遅延なく、できれば早めに払う。どんな事情
があっても、遅延は許されません。そして1度も滞納がないという事実のみ
からしか、貸手との信頼は生まれません。
次の住人が必ずしもそういう人(滞納しない人)とは限らないわけですから、
大家さんも不要なリスクは取りたくないでしょう。

次の住居を検討しておく
万が一のこと(交渉決裂)を考えて、次の住居を検討しておくことも必要です。
大家さんが法令への理解がない人かもしれません。転職の場合と同じで、
次の用意があるかないかは心理面でも大きな影響が出ます。

以上の要因を精査し、管理会社側から家賃増額の通知があった場合は、
次のような文書で回答します。インターネットで検索すれば、フォーマットは
いくらでも出てきますので、それらを参考にして作成しましょう。
間違っても口頭(電話)で回答してはダメです。かならず書面で回答します。

いつも大変お世話になっております。このたび貴社からの平成○○年○○月
○○日付の郵便を確かに受領しました。

貴社は下記建物について賃料の○○%増額請求をされておりますが、その
内容について慎重に検討させていただきました結果、私は下記の理由に
より、要求されるような○○%もの増額は妥当とは思えず、承諾致しかねます。

つきましては、諸般の事情に鑑み本年○○月以降月額○○○○円をお支払致
したく存じますので、御了承頂きたく御願い申し上げます。


<該当物件>
 所在  ○○県○○市○○町○○丁目○○番
 構造  木造○○○○
 床面積 1階 ○○.○○平方メートル

<理由>
①現在の状況からみると○○マンションの賃料は妥当であると考えられること

近隣マンションの家賃状況を確認したところ、下記の通りでした。
 ・マンションA ○○市○○町○○丁目  ○○円
 ・マンションB ○○市○○町○○丁目  ○○円
 ・マンションC ○○市○○町○○丁目  ○○円
インターネットで調査した家賃相場につきましては下記の通りでした。
 ・サイトA http://wwwxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
 ・サイトB http://wwwxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

 ・サイトC http://wwwxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

②経年劣化による減価

③別室賃料との公平性
 ・○○階○○室 賃料 ○○円

調査の過程で賃料がむしろ相場よりも高いと判断できた場合は、こちら
側から値下げの要求を出し、ジャブを打つというのも有効だと思います。
(相手方の心象を悪くする可能性があるのであくまで慎重に)

法的には対等であっても、やはり借り手の立場は弱いものです。
特に強気要因(人気地区・再開発・地価上昇)が重なっている場合は、
その傾向が一掃強まります。

値上げ要求については、安易に承諾しなくてもすむよう、最低限の対抗
準備はしておきたいものです。

Chintai 家賃相場から探す
http://www.chintai.net/rent/

HOME’s
http://www.homes.co.jp/chintai/price/

アパマン 家賃相場から探す
http://www.apamanshop.com/search/yachinsoubasearch/

ホームアドパーク
http://home.adpark.co.jp/price/101027/

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