家賃の値下交渉は現実路線へ方針転換

賃貸契約の更新まであと3ヶ月。以前からこのタイミングで家賃の値下げ交渉をしようと検討しており、記事にしたこともありましたが、いろいろと状況を踏まえてみると、どうやら自分の希望を通すのは相当難しいということが分かりました。理由とともに、今後はどのような方針で交渉に臨むのか自分の考えを整理してみました。

今の家賃が既に周りの家賃相場より安い
個人的に考えると、いま借りている家には3つのセールスポイントがあります。「駅近」「築浅(2年)」「再開発地区に立地」という要素です。特に最後が重要で、ここ1、2年で近所の様子が一変しました。大型マンションの建設を皮切りに、ショッピングモールや銀行などが次々と着工。引っ越してきたときには一面が更地で道路すら整備されていなかったのに…と思うと、相当な変わりようです(イメチェン効果を狙ってるのか、なんと住所も変わってしまいました)。再開発地区には、続々と新築マンションが登場しているわけですが、そこの相場を調べてみると、うちよりも高い物件がゾロゾロ出てきます。具体的には、我が家の家賃は8.2万円なのですが、同じような間取りと面積をもつ物件が、10万円前後で設定されています。新築とはいっても、我が家とは2年しか差がありませんし、それらのマンション群よりも我が家のほうが駅に近い場所に位置しているので、さして価値が変わるとは思えません。そうなのにもかかわらず、その新築マンション群たちは、2万円ほど高い強気の相場で募集をかけているところを考えると、今の家賃が既に周りよりも安い、つまり交渉の余地が限られていると考えるのが、妥当という気がしてきました。例えば私が家賃交渉にゴネて、他の賃貸への引越をチラつかせたとしても、それなりの代替需要はあるような気がします。新築マンション群に入る予算はないけれども、2万安くてそれよりも駅に近い物件があるとなれば、そっちにしますという人の需要です。そうなってくると、大家も管理会社も値下げ要求をしてくる顧客をムリに引き止める必要性もなくなってきます。

今のマンションには空き部屋がない
これも交渉が厳しいと思う要素。今のマンションは空きがありません。ここ2年で空きができたことはありましたが、そのたびにすぐ埋まっているので、やはり需要が旺盛にあると考えられます。空きがない状態なので、他の部屋との家賃比較もできず、隣の部屋がこの金額で募集しているのであればうちも…という手が使えません。空き部屋がいくつかある歯抜け物件であれば大家さんも引き止めに必死になると考えられるので、交渉の余地が出てくるでしょうが、今の状態では厳しいといわざるを得ません。

むしろ値上げの要素が多い
上記の理由から、値下げどころかむしろ値上げの要素のほうが多いような気がします。なぜかというと私が大家だったら、「値上げできるのでは?」と考えるからです。賃貸契約書には賃料について、以下の状況を鑑みながら、双方合意の上、変更できるとされています。

1.租税その他の負担の増減により賃料が不相応となった場合
2.経済事情の変動により賃料が不相応となった場合
3.近隣の建物と比較して賃料が不相応となった場合

「再開発地域」「まわりよりも安い相場」「公示価格の上昇が見込まれる」という観点だけで考えてみても、2項や3項を理由に増額要求してくることは十分に考えられます。そうなってくると値下げどころの話ではなくなってしまう。「上げさせていただく」「下げて欲しい」という状態になってしまうと、一気に交渉決裂ムードになってしまうので、避けなければなりません。

以上3つが交渉困難としている理由ですが、それでは何もしないのか?というともちろんそんなことはなく、直接的な値下げはムリだとしても、なんとか他の部分で譲歩は引き出せないか検証しているところです。これについては別の日に後述しますが、支払い方法の変更や支払期日の変更、同じく更新が来る火災保険の見直し、設備の改善・更新要求…などの方向性を探っています。

<家賃の交渉は当たり前のこと>
家賃の交渉というものは言わないと対応してもらえませんし、物の値段は需要や環境の変化によって上下があって当たり前のはずなのに、家賃についてはなぜか何年間も固定化されるケースが多いという不思議な商品です。そして大概の場合、長期契約者に対しては冷たいことが多く、カモにされやすい傾向にあります。この辺は携帯キャリアの料金設定と似ているような気がするのですが、とにかく新しい客を呼び込むことには熱心でも、釣った魚には餌をやらないという典型例です。例えば企業であれば更新のたびに、あるいは常日頃から賃料については厳しい査定をして、それが妥当かどうかについて検討しています。同じことを個人がやろうとすることは当然の行為であり、何1つ恥ずかしいことではありません。そういう個人からのニーズに対して生き残れるのが優秀な貸主であり物件でもあるわけですから、物怖じしないでどんどん交渉に臨むべきというのが、私の考え方です。そして顧客の支持を集めることができる競争力のある物件が高い報酬を獲得し、そうでない物件は買い叩かれるか淘汰されていく…というのが自然な資本主義の姿だと思います。

さて今回の場合は、交渉難易度がそれなりに高そうですが、もう少し頑張ってみることにします。最終的にはどういう結果になるのか分かりませんが、たとえ交渉が失敗したとしてもそこから学べることはいろいろとあるので、今後の糧にはなるはずです。

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