理想の住まいをさがす旅(2)なぜ購入なのか・なぜ中古マンションなのか

不動産/住宅購入

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住宅購入を決断し、いまはそれに向けた検討・情報収集をすすめています。今回はなぜターゲットを中古マンションに絞ったのかについて、自分なりに考えた結果をまとめました。

前回記事
理想の住まいをさがす旅①資産運用への影響大!?住宅購入を検討します

前回の記事で、様々な要因を検証した結果として賃貸ではなく購入を検討し、そのなかでも中古マンションに対象を絞って検討すると書きました。まずは、なぜ購入へ意識が傾いたのか、そしてなぜ中古マンションなのかということを列記しました。

そして1つ1つの要因・原因がどれだけ結論を出すのに影響したのかについて、影響度の大きいほうからA、B、Cでランク付けしました。

A・・・有力な決め手となった  B・・・やや気になった  C・・・少しは気になった

<購入の決め手>

A 世間がマンションの施工問題で騒いでいること(逆にチャンスだと感じた)
A 金利が低利で安定している
A ファミリータイプの物件が賃貸には極端に少ないこと(割高である)
A 税制の後押し(住宅ローン控除の拡充)がありその歪みの効果が大きいと感じたこと

B 家具家電の買い替えが必要になってきたこと
B   仕事での転勤の可能性がほぼゼロであること
C 今の年収基準であれば住まいの給付金を受け取れること
C 周りからのプレッシャー

投資と同じでタイミングを計っても仕方がない部分も多々ありますが、低金利で安く買うのがベターなのは間違いないことです。変動金利はもはや下がりきっており、私が仮審査をしてもらったある地方銀行は0.575%という提示でした(優遇条件をすべて満たした場合・購入物件による)。住宅ローン控除がローン残高の1%控除ということですから、金利が仮に変わらなかった場合は、利息が膨らむどころか資産形成に寄与してしまうという…あきらかな歪みが存在しています。

計算してみると私の場合は、所得税を0円にすることができるばかりか、住民税からもいくらか控除できるという結果になりました。余計な頭金を入れるのではなく、10年間だらだらと返済し控除の特例がなくなったあとで一気に返済したほうがむしろ効果が高いのかもしれません(金利動向・制度の変更・諸費用等が絡んでくるのでシミュレーションは必要)。

また例のマンション傾斜問題の影響で、需要は一気に弱まっています。マンション住まいが不安で売りたい人もいるでしょうし、買う側も躊躇したり、しばらく様子見を決め込む人も増えるでしょう。先日見た朝のニュースでは直近の仲介実績が前年比15%減と報道していました。他の物件にも施工不良が見つかるなど問題はしばらくはは続きそうです。つまり雰囲気が悪い、株式でいうと底が見えない状態です。私には絶好の買い場に見えて仕方ないんですが(笑)買い手が少なくなれば交渉で優位に立てますし、そもそも物件の選択肢も増えますしね。

ファミリータイプの賃貸物件が本当に少ないというのも理由の1つです。我が家の近くで検索をかけると2LDKで12万円が相場、これが3LDKになると15万前後、4LDKに至ってはそもそも物件が出回っていません。もちろん条件を劣化させれば物件は出てきますが、利便性や満足度とはトレードオフの関係なので相当両立は難しいと感じました。

家賃は捨てるようなものだから購入のほうが良い…という思考停止の考え方には納得できない部分も多いのですが、さすがに12万も15万も毎月払えるほど余裕がある家計ではないので、賃貸の継続が難しくなってしまっているように感じました。

<中古マンションの決め手>

A 新築プレミアムを排除できること
A 新築に比べて価格が値ごろであること(値下がりリスクに強い)
A 場所を妥協する必要がないこと
A 現況や周辺環境をチェックできること

B 勤務先の提携企業の利用で、仲介手数料の割引が受けられること
B 資材高騰の影響を受けない、あるいは受けづらいこと
B 条件が良い中古マンションがもっとも出口戦略に優れること
C 長期ローンを組める年齢的なリミットが近づいていること
C 勤務先の住宅手当が縮小傾向であること

一番の決め手は3項目に書いた「場所の妥協の必要がないこと」です。これに尽きます。新築のマンションを待っていると場所が選べませんし、いいと思う場所は当たり前ですが割高です。また青田買いになるので入居してみないとわからないことも多く、取れるリスクではないと感じました。中古マンションであれば選択肢が大幅に増えますので、立地や価格帯を吟味することができますし、個人取引になるので相手側との交渉の余地も生まれます。当然物件は完成しているので周辺環境もチェックが可能。ある程度そのマンションの管理体制も把握したうえで入居することができるのも大きい。

会社で提携している仲介企業を利用すれば、仲介手数料が3割程度の割引を受けられることもわかりました。これについては勤務先に感謝ですが、一方で住宅手当縮小の傾向が顕著です(廃止されるかもしれない)。住宅手当の存在が賃貸利用の1つのバロメータだったのですが、これが無視できてしまうほどの金額になってきています。たとえあば私が社宅に住めたり、住宅手当を半額くらい負担してくれる会社に勤めていたのであれば、仕事を辞めるまで購入は検討しなかったと思います。

また確たるデータは提示できないのですが、中古のマンションが購入する物件分類としては、もっとも出口戦略に優れる(流動性を確保できる)商品だと思うに至りました。逆に戸建は厳しいのではないかと推測します。もっともこれには”条件が良い中古マンション”であれば…という大前提があってのことです。

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