理想の住まいをさがす旅(7)探しているとわかってくる売りにくい物件・売れない物件

不動産/住宅購入

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私は転勤がない仕事をしているので将来の資産性はあまり意識していないのですが、出口戦略はしっかり検討したいと思っています。簡単に言えば、将来二束三文でもいいからきちんと売れるかどうか…ということ。

値段を下げれば売れるでしょ?と考えるひとははっきり言って甘い!甘すぎる!!

ここ最近は毎日、仲介業者やインターネットからの物件情報の収集を精力的に行っていますが、二束三文の価格でも長い間放置され、買い手がつかない”ボロ物件”がいかに多いことか…人口減少の時代、住宅余りの時代ですから、当然の帰結といえばそれまでですが。

文字通りタダでも買い手がつかない物件もあるかと思います。そうなると(あれば)ローンの残債は当然ですが、管理費、修繕費、そして税金の呪縛からは逃れられません。戸建の場合は最後に土地だけは残るので、行政への寄付という最終手段も考えられますが、マンションであればそれもほとんどムリです。私はそういう最悪な事態だけは避けたいので、そこは気を遣って探しています。

まだまだ目線は素人の域を出ていないと痛感していますが、”なんとなく”売りにくい物件・売れない物件というものがわかってくるような気がします。

築古
旧耐震基準の物件は問題外。躯体が丈夫で良質なマンションもあるはずだが、素人には見抜けない。

交通便悪
駅力次第だが、交通の便が悪いとダメ。ターミナル級で15分、急行停車駅で10分、それ以外は5分以内の立地を確保できないと勝負にならないという印象。

戸数小
小規模マンションの場合、管理費・修繕費の上昇がスゴイ。ひどいところだと5万円を大きく超える維持費。たとえローンを完済しても、家賃を払っているのと変わらなくなってしまう。何かあった場合の合意形成が楽という側面も否定できないが、そのメリットを享受できるコストとして見合うかどうかは疑問。

広すぎる家
核家族・単身世帯が中心の時代。これからこの傾向はさらに拍車がかかる。需要の面だけ考えると、広い部屋は売りにくいという印象。管理費も高くなりがちなので、敬遠される。

外観
外壁が安っぽい、くすんでいる、植栽の管理が雑など、見た目の悪いマンションは売りにくい。グレー系やベージュ系、レンガ調やタイル調であれば経年しても味が出てくるので、古さを感じにくいので好印象。

その他
借地権設定(永住性に難)、1階住居(セキュリティに難)、西or北向き(日当たりに難)、近所に嫌悪施設、修繕積立金が不足している物件…などは苦戦。

あくまで個人的な印象、感想ですので、違った意見もあるかと思います。
そこは勉強になるので、ぜひ聞いてみたい。

またこれらのデメリットを払しょくできる強力なメリットを備えている物件もあるので、そこが不動産の難しいところですね…

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コメント

  1. 片倉(焼くとタイプ) より:

    境界が未確定、不明瞭な物件も売れないですね。 解決するには隣地所有者の
    実印が必要になる場合があります。 家の老朽化ならお金さえだせば何とか
    なりますが、境界となると自分だけではどうにもなりません。

  2. なるほどー安くすれば売れるもんだと思ってました。
    確かに、賃貸と違って安けりゃいーもんではないですね。
    自分でもやっぱり買うとなれば金額高いですし、安くても買いたくないですね。
    将来的には家をと思っているので、参考になります。

  3. nantes より:

    >片倉(焼くとタイプ)さん
    なるほど、境界未確定案件は面倒そうですね…汗
    戸建限定の問題なのでしょうか。マンションには関係なさそう?
    >Donuts
    まだまだ勉強中ですが、お役に立てたようであれば嬉しいです。

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