理想の住まいをさがす旅(6)とにかく相場観を磨く

不動産/住宅購入

マンションを購入するのであれば、ある程度の相場観を持っておきたいところ。その物件が率直に言って高いのか安いのか、お買い得なのかどうかを見極める目があれば、少なくとも価格の面で損な物件をつかむ可能性を少なくできます(投資と同じでリスクをゼロにすることはできないが大ハズレは防げる)

私の場合、転売目的で購入するわけではないものの、それでも出口戦略は持っておきたいと思ってます。具体的にいうと、20年後にどれだけの価値を維持していられるかを重視しています。

ただし未来の物件価値などわかるわけがないのも事実。なのであれば、できるだけ割安に仕込むことが一番確実な防衛策です。

おおよその相場観は、次の3つからつかめます。

①フリーペーパー (suumo新築物件など)
②ネットの情報 (suumo/アットホーム/Homesなど)
③仲介営業担当者からの情報

もちろんスグにはわかりませんが、同じ情報を何か月も眺めていると「〇〇駅から10分以内の築10年くらいであれば〇〇万円前後…」という予想くらいは立つようになります。その予想から外れている(高すぎる)物件が、長い間売れずに放置されていたり、頻繁に価格を更新(値下げ)してくるようであれば、その相場観はほぼ当たっていると考えてもよいかと(売主の事情もあるのであくまで”ほぼ”ですが)

次に確認したいのは、流通機構(レインズ)の成約実績価格。
こちらのページから確認できます。

条件を絞っていくと、一定期間の成約実績が出てきます。
無題

詳細な物件名については非公表となっていますが、これについても慣れてくればある程度は「あの物件だろうな…」とあたりはついてきます。成約時期(期間)が明記されているので、「そういえば2か月前にあのマンションが売りに出ていた…」と逆算できるからです。

余裕があればこれに加えて、積算価格や路線価、公示価格などを確認すればなお良しでしょう。ここまでくればかなりの確率で割安な物件を見つけだせる確率は高いと思います。

ただし注意点が3つあります。

①そうそう割安な物件は出てこない(やってみるとわかりますが簡単には見つかりません)

②割安な物件には必ず理由がある(運よく見つかっても理由に注意。現地調査は必須です)

③瞬間蒸発の可能性あり(当然ですが本当にオトクな物件はすぐに買われます)

じっくりと吟味して①と②を確認したいところですが、トロトロやっていると③の憂き目にあいます。焦りは禁物ですが、スピード感が全くないのも問題。ここはトレードオフなのでバランスをとるしかないのですが、これが一番難しいですね。最近の実体験として、「この物件はスゴイ!」と思った物件があり速攻で業者にアポを取ったのですが、「その物件は週末に本契約の予定です」と言われてしまいました…

また、オトクすぎる物件は上客に優先案内されていたり、業者間で消化されている可能性もあるので、ブラックボックスな部分も多い業態だと思います。なのでどこかで折り合いをつけることも必要になってくるでしょう。

徹底的な精査と現実を受け入れる姿勢の両立を図っていきたいと思います。

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