理想の住まいをさがす旅(13)割安な物件には必ず理由がある

不動産/住宅購入

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今回の記事は、以前書いたものと若干内容が重複します。

理想の住まいをさがす旅(7)探しているとわかってくる売りにくい物件・売れない物件

マンションの購入を考える際、(我が家の場合ですが)通勤事情や生活利便性を考えると、駅近という条件はどうしても外せません。特に将来にわたって自家用車を持つ気はあまりありませんので、なおさらそこには固執します。JRの幹線沿いであれば駅10分以内、私鉄であれば5分以内というのが具体的な条件です。ただどんな駅でもいいというわけではなく、速達列車が止まる駅、あるいは2路線以上が乗り入れる駅(乗換駅)というのが絶対条件であり、基礎条件です。

この条件に70㎡以上、築20年以内、2階以上…という条件を加えて探すと、JR沿線沿いの物件はほとんど3000万円以内の物件が出てきません(東京寄りの千葉県の場合です)。私鉄の場合だと駅10分圏では出てきますが、5分圏となるとやはりなかなか出てこない…これが半年間リサーチし続けた率直な印象です。

ただ、もちろん全く出てこないというわけではなく、稀には出ます。
しかし結果はいつも次のどちらかです。

1.ほぼ瞬間蒸発
2.割安になっている何かしらの理由がある

「1」のほぼ瞬間というのはそうですね…おおむね2週間以内でしょうか。いいなぁと思って現地の情報を取り寄せたり、内覧の日程調整をしている間にいつの間にか決まっているという感じです。こういう物件を購入するためには、ある程度の思い切り、業者とのコネクション、そしてフットワークの軽さ(仕事を休んですぐ見に行ける)が必要であることを痛感しました。それとそれなりの運も必要かもしれませんね。だったら急いで購入すればいいだろ…という話になりそうですが、そうなってしまうと「2」のパターンにハマってしまう可能性が出てくるので、そのリスクを追うわけにもいきません(リスクないところにリターンはなしですが!)

「2」のケースですが、だいたいのパターンは決まっています。

・管理費/修繕費が相当に割高な物件

・水周りを中心に設備の劣化が激しく、リフォーム代がかさみそうな物件

・所有権ではなく定期借地権の物件

・周辺に目立つような迷惑施設/嫌悪施設

・周辺の道路事情が異常に悪い(煩すぎる/狭すぎる/急すぎる)

・前居住者が管理費を滞納(購入者に支払い義務アリ)

・大規模修繕直前の物件でこれから一時金を徴収しようとしている物件(積立金不足)

・眺望が全くなく日当たりも悪い(圧迫感が相当ある)

・空間設計がマズい(梁が目立つ/天井が低すぎる/ギロチンなど)

・居住者が高齢者層中心(地権者?/子育て世帯への理解が不安)

・路線の運賃が高額すぎる(千葉だと東葉高速線か北総線)

・地盤が脆弱(液状化マップの該当区域、大規模災害時の避難区域外)

・竣工当時のデベロッパーもしくは施工業者が破綻している

・駅には近くても道なりが坂

・下駄履き物件(1階にマンションの格を下げるような商業施設)

まぁ、こんなところでしょうか。。。1つならともかく(長所で消せる場合もある)、2つ以上に当てはまると完全にスルーです。こういう物件がほしい!と夢を描くのは勝手ですが、現実的にダメなものを排除していく消去法の思考のほうが、致命的な失敗をしなくてすみそうな気がします。

さてこのシリーズも今回で13回目となりましたが、住宅購入に関して年末までに具体的な進捗がありそうな展開になってきました。現在詳細を詰めているところであり、また不確定な要素も残っているので内容は書けませんが、情報が揃った段階で報告したいと思います。

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