理想の住まいをさがす旅(19)住宅ローンの検討(前編)

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物件選択と同じくらいに悩んだのが住宅ローン。

なにせ、ローンなんて組んだことがないので初めての体験でした。また住宅ローン独特の仕組みを理解するのにも時間を割かなければならず、そういう意味では良い勉強になりました。

検討の結果、以下のように決めました(本審査中です)

【融資銀行】  住信SBIネット銀行

【商 品 名】  MR住宅ローン(提携型)

【金利タイプ】 ミックス(変動72% / 全期間固定28%)

【返済期間】  35年返済

【返済方式】  元利均等方式

【繰上返済】  返済額軽減型

商品は住信SBIネット銀行のMR住宅ローン(提携型)を選択しました。なによりも金利条件が優秀です。12月時点で変動金利が0.57%、全期間固定(35年)が1.66%という数字でした。非提携として個人として申し込むと変動金利が0.588%、全期間固定が1.71%となります(全額変動で借りるのであれば提携を選ばずにローン代行手数料を節約したほうがトクする可能性があります)。適用されるのはローン実行時の金利になるので若干前後する可能性はありますが、とくに全期間固定の金利が他の銀行と比較して抜けています。また、MR住宅ローンのスゴいところは、負担金利の中に「団信」「8大疾病補償」、そして「傷害補償」の3つが含まれているということ。8大疾病の適用条件が相当厳しい印象ですが、すべて金利込みなのであれば納得です。例えば、変動金利で競合するイオン銀行などは、8大疾病補償を付与すると金利が0.3%プラスされてしまいます。3500万円の借入を前提とすると、金利が0.1%上乗せされると総支払額が60万円変わってきてしまいますので、侮れません。

それと繰上げ返済のしやすさ(返済手数料が無料/返済金額が1円から/返済回数が月何度でも)も決め手になりました。また、すでに住信SBIネット銀行をメインバンクとして活用してるので、このローンを使うことによってスマートプログラムのランクアップも狙えます。

提携ローンを使うかどうかは最後まで迷いましたが、万が一の場合の特約(ローンの失効条項)があること、非提携とするよりも金利の優遇があること、その優遇金利を細かく試算する中で最初にかかる諸費用(ローン代行手数料など)を十分にカバーできることを確認し、提携でも問題ないだろうという判断をしました。また提携のほうが非提携よりも書類準備等の手間が省けるうえ、登記費用についても若干の節約ができることを確認しました。登記を自分で設定すれば節約できる…という案もありましたが、素人が集合住宅(マンション)の登記をすることは相当に敷居が高いこと、売買契約に「業者指定の司法書士」という規約があること、最近の法務局は登記の相談時間に制限を設けていること、などを考慮し現実的ではないと感じました。

金利タイプはミックスローンとしました。これについては話が長くなるので「後編」で触れます。

返済期間は迷わず35年を選択。「期限の利益」を最大限生かすためです。途中で繰上げ返済をするにしても、とりあえずは35年で組むのが正解だと思ってます。

返済方法は元利返済方式としました。元金返済方式のほうが長期的には有利と言われているようですが、私はそうは思いません。第一に「期限の利益」を喪失します。それと昨今の低金利では、元利返済方式であっても、始めから高い比率で元金を返済していけます。誤差とは言えませんが、ほとんど気にならないレベル。同じことが、繰上げ返済方式にも言えます。利息だけを考えれば、期間短縮型が有利と言われていますが、「期限の利益」の権利を手放すことになるだけですし、返済額軽減型で軽減した部分については運用ができるというメリットを考慮していない論評が多いです。

住宅ローンの考え方
何度も言葉として出てきていますが、住宅ローンの最大のメリットは期限の利益です。その期間で返せばよいという約束が尊重され、いきなり一括返済を求められることはない…という性質。これだけの低金利で資金を調達できるわけですから、このメリットは最大限生かすのが正解でしょう。住宅ローンは、できるだけ大きく、そして長く調達し、返済は約束の範囲内で…というのがセオリー。その間はほとんど無料で生命保険やら傷害保険がかかっているわけですから、何かあったらチャラにできる。繰上げ返済をがんばって利息を節約するのが常道ですが、手元の資金が薄くなって資金繰りに窮してしまえば本末転倒ですし、住宅ローン控除で減税してもらえる額にも影響がでるので、場合によっては繰上げ返済が損になりかねません。

人生どう転ぶかわからない。いま多額の頭金を投入しても5年後には死んでいるかもしれない。そのときローンは少ないが預貯金もない家計と、ローンは多いがキャッシュも潤沢な家計、残されたものが助かるのは圧倒的に後者です。頭金を真面目に払わなかったから助かるのです。

ただし勘違いしてはいけない点が2つあります。

・あくまで低金利で調達できることが前提であること

・頭金分は貯まっているが、あえて投入する必要がない家計であること
 (その気になればいつでも繰上げ返済ができるキャッシュがある)

銀行の仮審査はすでに通過しており、現在は本審査の審議中です。問題ないとは思いますが、万が一にも審査落ちした時の場合に備えて、別の銀行の仮審査もしています。

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