理想の住まいをさがす旅(20)住宅ローンの検討(後編)

不動産/住宅購入

ID-100206731

住宅ローンのお話の後編です。金利プランについて書きます。

今回、3500万円の住宅ローンを組むにあたり、金利プランをどのようにするかについては相当悩みました。物件選択と違って見えないものを評価するわけですから、難易度が違います。

でもこれって正解がないんですよね。。。

今後全く金利が上がらないのであれば変動金利が正解になるわけですし、逆に動けば固定が有利になるだけ。投資と同じで先が読めません。

金利動向については、専門家や評論家がいろいろなことを言っていますが、そのへんの占いと大差ないもんだと思ってます。銀行や不動産屋は負担感を少なく見せるために変動金利の選択を勧めてきますが、だから危険とも単純に言えません(少なくともここ15年であれば変動金利が正解でした)。その点が、投資信託の勧誘などとは違うところです。

結局のところ、次の1点をどう考えるかで決めるしかないような気がします。


・金利上昇のリスクをどこまでとれるか?

金利上昇のリスクを取れる方であれば変動金利、取れないのであれば固定金利。簡単に言えばこれだけの話。繰上返済が確実にできるという方であれば、年数限定の固定金利でも良いかもしれません。逆に変動の金利でなければローンを返せないというのであれば、そもそもローンを組んではいけないということです。

仕組みを知らないうちは、「最初は変動で借りておいて金利が上昇して来たら固定に変えればよい」と思いがちですが、金利タイプを途中で変更した場合に適用金利の優遇条件が改悪されるパターンが大半ですし、そもそも固定金利のほうが変動に先立って上昇していくので、簡単に乗り換えられるものではありません。うまく対応できる人もいるはずですが、自分もうまく立ち回れると思わないほうが良いです。

それと今後の金利動向についてですが、これについては予想しても仕方ないので考えないことにします(ただし金利上昇リスクを確認するために、いろいろとシミュレーションはしてみました)

選んだのはミックスタイプの住宅ローン
結果として、今回はミックスローンを選択することにしました。ミックスローンとは、2つのローンを組み合わせてそのそれぞれに対して返済をしていくというタイプのものです。具体的な割合ですが、2500万円を変動、1000万円を固定としました。

この割合に設定した理由は次の3つです。

・低金利の恩恵を十分に享受したい 
 (変動金利をメインに据える)

・2500万円までであれば金利上昇のリスクに耐えられる
 (金利の上昇が急であったとしても、繰上げ返済で負担を消せる)

・繰上げ返済をしてもしなくてもよいちょうどいい金利水準になる
 (全額変動金利であれば控除率の方が高いので、繰上げ返済の必要性が薄い)

以上です。自分としては極めて合理的な判断ができたと思っていますが、何度も言っているようにこれが正解かどうかはわかりません。どこかで割り切るしかないので、これで良かったと思ってます。

ミックスローンのデメリット
専門家の中にはミックスローンはやめておいたほうがいいという意見を述べる方もいます。結果的にはそのデメリットを自分が受け入れられるのかを考えた場合に、特に問題は感じなかったので、やはりミックスローンで行くことにしました。

・リスクは低減されるが、メリットも失ってしまう

 これはデメリットというよりも性質なので、そこを理解しておけば問題ないでしょう

・契約印紙代や抵当権設定など余計な諸経費が掛かる

 確かに諸経費はかさみますが、リスクヘッジの保険と考えれば許容できる範囲でした

・2契約とも同じ銀行内で完結させる必要があるため選択肢が狭くなる

 住信SBIネット銀行の場合、変動・固定とも納得いく金利水準だったので問題なし

・管理が煩雑になる

 こういうブログを続けてるくらいですから、むしろ楽しみなくらいです 

・繰上げ返済をした場合に、どちらのローンを優先させるか迷う

 その時点のリスク許容度に応じて、優先する返済先を決めればいいだけでは?

無謀なローンは組まない
身の丈に合ったローンを組まなければ、必ずどこかでほころびが出ます。たとえ本体の住宅が無事でも生活に支障が出てしまっては本末転倒です。

・ボーナス返済の設定はしない

・収入は上がらない

・妻の収入はアテにしない

・退職金はアテにしない

・低金利を前提としない

このような前提で返済計画を練っています。これで手が出ない物件なのであれば、それは買えない物件ということ。逆にこれらの条件を前提としていないのであれば、すべて繰上げ返済の切り札になりえます。切り札は取っておくから切り札なのであって、先に出してしまっては意味がない。。。

…とまぁいろいろ書きましたが、本審査の結果はまだてていません。

どうなることやら。。。

ブログランキングに参加しています。クリックよろしくお願いします。
初めてご訪問の方はこちらをご覧下さい。

にほんブログ村 株ブログ インデックス投資へ にほんブログ村 株ブログ 投資信託へ 

コメント

%d人のブロガーが「いいね」をつけました。
タイトルとURLをコピーしました