理想の住まいをさがす旅(29)管理費と駐車場の関係(車を持たない人は注目しよう)

駐車場には大きく分けて「自走式」と「機械式」という2つの種類があります。

土地が安い郊外の物件は自走式が主流ですが、都内の物件であったり駅に近い物件であったりするとどうしても機械式が多くなってきます。

さて、私が今回のマンションに決めた理由の一つに次のことがありました。

マンションの管理計画が、車を持たない家庭にとってやさしい構造になっていた!

「やさしい構造」を言い換えれば、「有利な仕組み」ということです。
どういうことでしょうか?

自走式駐車場である
自走式駐車場であれば、維持費はほとんどかかりません。対して機械式は部品の交換費用、点検費用が日常的に発生するほか、どうしても故障がつきものです。別の機会にお話ししますが、実際にどのくらい費用がかさむのかを中古物件の管理記録などで確認してみると、金額の高さに驚いてしまいます。当然それらのメンテナンス費用はマンション全体の管理費に跳ね返ってきますので、居住者にとっては自走式のほうが有利です。これは、車を持っていない家庭だけではなく、持っている家庭にもやさしい。

駐車料金はそれなりにする
自走式駐車場の場合は維持費が割安になりますが、私の住む予定のマンションはそれなりの駐車料金を徴収しています。しかも徴収の名目が駐車場の維持費のためではなく、あくまで全体の管理のためとなっています。駐車場の維持費を上回る収入部分については、共用施設の維持費や火災保険、警備員の人件費など他の支出に充当されることになります。簡単に言えば仕送りですね。

つまりマンションの予算計画が以下のようになっているわけです。駐車場収入の一部を他の管理費に充当してもらえる分、車を持たない家庭にとってはやさしい構造になっています。逆に車を持っている人からすると駐車場が割高な分、不満を持つ人が出るかもしれません。
無題

これが、たとえば駐車料金が格安だったり稼働率が低いと、こういう割合になってしまいます。負担割合は平等なので、一番平和なのかもしれません(実際に均衡させるのは困難だと思いますが…)
無題

もし、駐車場が維持費がかかる仕様(機械式/ユニット式)だった場合、”車を持っていない家庭”にとっては悲惨なことになります。使ってもいない駐車場のメンテナンスをするために、割高な管理費を徴収されているという事態になりえるからです(保有家計には仕送りが期待できるのでうれしい構造)。こうなってしまうと駐車場代だけで維持することはできないので、管理費の増額で対処するしかありません。その稟議が通るくらいの経済力が居住者全員にあればいいわけですが実際は、、、
無題

駐車場の数が全戸数の70%程度 & セキュリティゲート外
確保されている駐車場は全戸数の70%程度となっており、稼働率の低下リスクが比較的低い。今現在はむしろ足りないくらいで抽選待ち・順番待ちになっており不満が出ているくらい…らしいですね。昨今は車離れが進んでいますので、駐車場はこの程度で十分な気がします。

駐車場がセキュリティゲートの外側にあるのもポイント。当然、車上荒らし等のリスクは上がりますが、逆に稼働率が低下してきたときに、一般開放できる余地(いわゆる外部貸し)が残されているということでもあります。居住者と同じくらいの料金を取れるかどうかは微妙ですが、腐っても駅近物件なのである程度の需要は見込めそうです。出し入れが面倒な機械式だったり、需要がない郊外だったり、居住者しか立ち入れないゲートの先にしか駐車場がない物件では、こういう融通が効きません。

もちろん外部貸しも、居住者の同意と管理規約の改訂が前提であり簡単なことではありません。ただそういう可能性を取れるマンションであることは、1つの安心材料になりえます。「管理費が上がるくらいなら貸しに出そう」というニーズは、稼働率の低下とともに上がってくるはずだからです。

まとめ

マンションの管理計画・予算計画については、新築でも中古でも事前に確認することができます(新築の場合はデペが作った予算案のケースが多い)。駐車料金の収入が管理費に仕送りされているのか、あるいは反対に管理費から補助を受けている状態なのかを必ずチェックし、どういう予算構造になっているのかを確認しましょう。

表面的な販売価格だけではなく、こういう部分にも配慮して物件を決めると後悔は少ないと思います。

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