住宅ローン繰上げ返済の損得勘定

不動産/住宅購入

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マイホームを購入したので、住宅ローンを抱えることになりました。

借入金額は3500万。そのうち変動金利が2500万円、35年固定金利が1000万です。
前者の金利が0.57%(2016年3月現在)、後者は1.57%。
金額の比率が5:2なので、2つのローンの合算金利を計算するとは0.855%となります。

この金利だけを見ると、ローン残高の1%が戻ってくる住宅ローン控除が適用されている限りは繰上げ返済しないほうが正解だと思いたくなりますが、そうはなりません。

私の場合、そんなに税金を払っていないからです。

前回の記事でも書きましたが、私の課税額は所得税が11万程度、住民税が22万円程度なので合計しても30万強です。この時点で初年度のローン残高(3400万くらい?)の1%を満たさない。さらにローン控除の住民税部分には限度額(136500円)があるので、やはり控除しきれません。

今後、年収が急激に上がっていくのであれば別ですが、残念ながらそんな話も予定もない。よって、私の場合は、住宅ローン控除の恩恵には与れても、それを最大限に生かすことはできないわけです。

繰上げ返済は、前倒しで返済することでその部分に発生する利息を支払う必要がなくなるので、総支払額が減るという効果があります。この繰上げ効果と控除効果を天秤にかけて、どちらがトクかを判断しなければなりません。私の場合だと、初年度に控除を期待できる金額が25万円前後、金利の支払いが30万円以上。金利負担のほうがやや大きいということになるので、繰上げ返済はトクという話で落ち着くと思います。もっと所得が多かったり(税負担が重い)、ローンの全額を変動金利で借りていたら、話が変わっていたでしょうが。

…というわけで繰上げ返済はしたほうがよさそうだ!という結論に達したわけですが、だからといって闇雲に返済を早める必要もないかな。。。という印象を持っています。理由は以下の3点。

・そもそも低金利なので、どちらを選択してもそんなに差がない
・手持ちの資産が薄くなる
・保険(団信・8大疾病・交通傷害)の補償部分が薄くなる

この辺の悩みどころにどう折り合いをつけて返済計画を練っていくかが、今後の課題となりそうです。

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