団地ルネサンス:団地の再生で一番重要なのは結局「立地」だという身も蓋もない話

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昨日、たまたまテレビを付けていたら、NHKで団地ルネサンスという番組をやっていました。

高度成長期に数多く造られた「団地」の現状。ほとんどの団地が住民の高齢化に悩まされ、空き部屋の増加が課題となっています。当然若者は寄り付かず、団地全体の活力はなくなっていく。

深刻な現実と課題について、団地を管轄するURとそこに住む地域住民が団地の再生、地域の活性化に奮闘するという内容。人気家具メーカーとのコラボや、住民目線のリノベーションなどで一定の成果を上げている団地もあるようです。

再生できるかどうかは立地にかかっている

再生できるかどうかは結局は立地次第なんだろうな…というのが感想。番組でも「高島平団地」の例が出ていましたが、あそこは団地名を冠している駅があり、都心への通勤には案外と便利です(実際に団地に行ったこともあります)。こういった立地に恵まれている団地は、若者を呼び込めるのでまだ救われる。板橋の端っこですが、いちおう都区内ですしね。

これが千葉だ、埼玉だ、バス便だ…となると、果たして再生のチャンスがあるかどうか。始めから決めつけるのもどうかと思いますが、相当厳しいでしょうね。。。いくら物件が魅力的でも通勤、通学に便利じゃないと敬遠されます。

番組でも紹介されていた通り、住民の熱意や企業の取り組みはもちろん大事です。でもそれだけじゃなんともならない…ということを同時に感じました。

マンションの再生はさらに困難

今回は団地の話でしたが、これはマンションでも同じこと。むしろURのような経営主体がなく、かつ賃貸でもない分譲マンションの方が再生は困難かも、、、

私が使っている最寄駅からバス17分のところにある大規模マンションの例。新築時の分譲価格が5000万円弱でしたが(広さは92㎡の4LDK)、いまは1200万円で売りに出されておりほとんど投げ売り状態。このマンションは常に複数の住戸が売りに出ており、どこも似たような売り出し価格です。それだけ買い叩かれているのであればどれだけのボロマンションなのかと思いきや、まだ築年数は20年ほどで外観も立派。居住性に問題があるとは思えません。もちろん事故物件でもありません。

1200万円であればキャッシュで買える人もいるだろうし、買えないとしても35年で住宅ローンを組む必要はありません。近所に公園もあるし学校も近いので子育てにも良いでしょう。隣にスーパーもあります。なにより92㎡は首都圏ではなかなか実現できない広さ。魅力に感じる人がいても不思議ではない。

それでも買い手がなかなか現れない。このままいけばこのマンションは将来の廃墟化が避けられないでしょうね。。。全ての元凶はバス17分という劣悪なアクセスとしか考えられない。

これからは団地の再生もマンションの再生も、立地による格差が生じると思います。華麗に再生する物件と、行政にも企業にも見捨てられ廃墟化していく物件。少子高齢化、人口減少でこの傾向に拍車がかかることはあっても、止まることはなさそう。世の中の流れはコンパクトシティですしね。。。

ただし何事にも例外がある。中には画期的な方法で、立地のハンデを物ともせず再生に成功する団地、マンションが現れるかもしれないし、(私が知らないだけで)すでにそういう実績が出ているかもしれません。NHKには取材を続けてもらって、ぜひ立地や環境のハンデを克服した事例を取り上げてほしいものです。

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