住宅購入後のバランスシート【前編】

住宅購入前は金融資産が自己資本とイコールでした。
自分の貯金がそのまま資産ということ。

住宅購入後はこうなりました。

無題1

持ち家(不動産)を資産にするかどうかは意見が分かれるところですが、売却額として期待できる時価をそのまま載せました(複数社に見積もりを出してその平均値をとっています)

なお金額は伏せていますが、図の縮尺についてはリアルな比率に基づいています。

いまのところはわずかながら、実物資産 > 住宅ローン となっています。これは別に購入した不動産が買ったときの値段よりも高く売れるというわけではなく(千葉にそんなところはほとんどない…)、単に頭金が入っている分の効果です。今後はどうなるかわかりません。

ただ、理由はどうあれ 実物資産 > 住宅ローン となっているので、いまのところ売却した場合に残債が残るというリスクは発生していません。この式が逆になってしまうと、いわゆる売りたくても売れない状況になってしまいます。 そうなれば悲劇というか、変化に対応できない、変化に弱い家計になってしまう。

現在のマンションが値上がりが期待できる立地にあるとはとても思えません。それなりに勉強をしてマシな立地を選んだと思っていますが、やはり都心の一等地とは異なります。そう考えると実物資産の価値を上げることは難しい。むしろ年数とともに下がってくるのは目に見えているので、今後は資産価値の劣化のペースと、残債を減らすペースの競争ということになります。

実物資産 > 住宅ローン という関係を維持するためには、確実に住宅ローンの圧縮に努めるとともに、実物資産の時価を定期的に確認し、市場価値を認識しておくことに尽きます。

ただ悩みどころなのは、史上空前の低金利なので、やみくもに住宅ローンを返す必要がどこまであるのかという点。住宅ローン控除の恩恵や団信の保証枠を考えると、一昔前に「返済に勝る運用無し」とも言いずらい面があります。私も住宅購入をする前は、どんどん繰上げ返済するぞ!と意気込んでいましたが、たいして真面目にやっていません(インデックス投資はきちんと続けてるのにという話)。

バランスシートを見ると、住宅購入後は当然ですが不動産の占める割合が大きくなってしまっています。率にすると66%なので3分の2。金融資産を成長させることにより、数年後には50:50のラインまで持っていきたいと思ってます。ただしいまのような低金利が続けばですが…

長くなってしまったのでいったん区切ります。

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