「新築マンションは買った瞬間に2割下がる」は嘘

不動産/住宅購入

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よく新築マンションは買った瞬間に価値が2割下がると言われているが、果たして本当なのか?

確かに普通に考えれば、新築マンションには販管費や業者の利益が上乗せされているはずなので、どうしても割高になってしまう=買った瞬間に価値が下がる。。。という面はあるかと思いますが。

マンションを買ってみて実際にはどうだったか

これ、実際に買ってみてわかったんですが結局は物件によるとしかこたえられませんね。そんなの当たり前だと言ってしまえばそれまでですけど。。。

参考までに私が購入したマンションがいまどのような市場価値になっているのかを確認します。

まず査定を5社におこなってもらいました。誰でも知っている大手仲介業者から地元専門でやっている業者まで様々です。査定価格は実際の成約価格となりそうなライン、売出価格は初めに売り出す際の価格です。


▼査定結果(数字は分譲価格に対する割合) 
                                          

業者名査定価格売出価格
大手仲介業者A93.3%95.8%
地場中堅会社B89.5%92.0%
地場不動産会社C92.0%99.5%
大手仲介業者D102.1%104.6%
中堅仲介業者E95.3%98.0%

売出価格はともかく、成約予想となる査定価格であっても2割減の80%とはなっていません。ほとんどの業者で90%以上、それどころか分譲価格以上の査定を出してくれた業者もあります。率直に言って、千葉の郊外物件にしては大健闘ではないでしょうか。

もっとも、査定を甘くしてとにかく顧客を捕まえたいと考える業者もいるはずですし、顧客からの値下げ要求もありえるわけですからこの結果を鵜呑みにすることはできませんが、それを考慮したとしても「買った瞬間に2割下がる」というラインまでは距離があるという印象です。

価値の減少は物件(立地)によるところが大きい

繰り返しになりますが、買った瞬間に2割下がってしまうかどうかは物件によるということになります。新築マンションは買った瞬間に価値が2割下がる場合もあるというところでしょうね。2割下がってしまうケースが多いかもしれないけれども、慎重に選べばその失敗を防げるし、適当に買ってしまえば3割、4割下がってしまうケースもありうるということ。

・相場に比べて高すぎる物件は避ける

・駅から遠い物件は避ける (とくに郊外!!)

・都心へ出るのに乗り換えが必要な場所は避ける

・地盤の悪い場所は避ける

・知名度のない施工会社は避ける

この5つの要素を避けるだけでもだいぶ違うとおもいます。間取りとか内装とか設備なんかは割とどうでもいいのかもしれない。あとから何とでもなりますしね、、、日当たりとか階数は気にする人だけ気にすればいい。この辺は個人の価値観なので、決めつけは良くないですが。。。

ちなみに私が使っている最寄駅からバス18分という立地にあるマンションはまだ築8年ですが、中古販売価格がすでに分譲価格の半額になっています。100㎡で2000万弱とか、、、300戸程度の大規模マンションですが、常に数十戸が売りに出ています。そうなるとそのマンション内で値下げ競争が始まるという悪循環。。。どんどん下がっていくので、早く処分してしまいたい。でも売りたくても売れないわけで、いまごろ後悔しているかも知れません。定住を覚悟する手もありますが、空き住戸が増えてくると廃墟化しますしね。

誤解してほしくないのは、別にバス18分の立地を貶めているわけではないということ。そうではなくて、そういう場所は戸建ゾーンであるということを強調したいと思います。戸建ての中古を求める層は、駅からの距離にこだわらないだろうし、そもそも共同生活が嫌だ、うるさい環境が嫌だという人もいるわけですから。

コメント

  1. 煙々 より:

    ここ2~3年で2~3割程度、首都圏のマンションの価格は上がっています。
    売り出されるマンションの額が今2~3割上がっているなら、ほぼ同額なら実質下がっているのと一緒かなと。
    実際、今マンションを売却手続きしていますが、ほぼプラスマイナス0です。ですが、近くで販売されている同様のマンションが2~3割高い。そういうことなのかなと。

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