マンションの共用施設の利用価値 【 5 】 評価が難しい施設

未分類

ID-10028302

 

 

 

 

 

 

 

実際にマンションを購入してみて感じた、共用施設について利用価値・必要性について語るシリーズ。今回は5回目、テーマは「評価が難しい施設」です。

なぜ評価が難しいと感じたのか、それは2つの理由があります。

理由1:利用する人にとっては確実に便利だが、コストも相当にかかる施設

理由2:理由1のため、利用しない人にとってはただの金食い虫

私の中での結論は、あってもなくてもよいがせっかくあるのであれば利用したいし、そのためのコストについては許容できるという感じですかね。なのでコストの中身が明確なのであれば、設置に賛成です。

その評価が難しい施設を2つ紹介します。

コンシェルジュ
コンシェルジュなので直接の施設というわけではありませんが、いわゆる共用サービスですね。提供されるサービスの一例としては、受付サービス、共用施設予約、タクシー手配、クリーニング取次ぎ、宅配便の取次ぎ、レンタル事業者の案内(布団/リネンなど)、業者案内(清掃/シッター/フラワー/ハウスクリーニング/食材など)、用具貸し出し(脚立/空気入れ/工具など)、管理組合への連絡(苦情)など様々です。

ここでのコンシェルジュとは、上記業務以外にはかかわらない人と定義します。清掃や警備はせず、基本的にはフロントに常駐する係員です。

コンシェルジュはいれば確かに便利です。ただ、サービス料や人件費はそのまま管理費に跳ね返ってきます。よく考えれば自分たちでもできるものばかりなので、それをどう考えるかということだと思います。常に人がいるという安心感は捨てがたいですし、大規模マンションになると施設の予約や管理にも手数がかかるので、それらをすべて住民側、もしくは日勤の管理人でまかなうというのは現実的ではないという事情もあります。

居住者専用コンビニ
最近の大規模マンションには、居住者専用のミニショップが設置されている場合があります。オートロックの先にあるので、居住者以外は原則利用できません(もちろんお客さんや管理業者、宅配業者などは利用できます)。ここでは以下3種類のコンビニのうち、タイプAの話をします。

タイプA:設置場所はオートロックの先。利用者は居住者のみ。

タイプB:設置場所は道路に面した1階など。俗にいう下駄履きマンション。誰でも利用可。

タイプC:コンビニ内からマンション側へ専用ドア、通路が設置されているもの。

私のマンションにはタイプAが設置されています。街中にあるものよりはやや規模は小さいものの、全国チェーンのコンビニが設置されています。都心の大規模高級マンション(タワマン)になると、フル規格のコンビニや生鮮スーパーが設置されているケースも多いようです。

規模が小さいと言っても、コーヒーマシン、ATM,コピー機、チケットの受け取り、宅配受付など普通のコンビニのサービスはすべてそろっていますし、お酒、たばこ、雑誌、切手なども普通に販売されているので、利便性は大差ありません。何かがないということではなくて、スペースに合わせて商品数を絞り込んでいるという感じです。

数ある共用施設の中でもダントツにコストがかかりそうですが、享受できるメリットも図りしれないので悩みどころ。採算を考えると、このタイプAがもっとも厳しいでしょう。コンビニの商圏としては周辺人口が2000人程度あれば成り立つと言われているようですが、居住者専用の場合は昼間の需要があまりなさそうですし、外出先でアレコレを忘れたから買うという需要もなさそう。また深夜は休業するので、その部分の売り上げもありません(その間も冷蔵設備は稼働し続けます)。そう考えると単純に居住者人口で採算を語れないはずです。

この点についてはいろいろと疑問に思ったので管理組合の決算資料を読み込んでみましたが、次の2つのことがわかりました。いずれも撤退されると困るから楽に経営してもらおうという意図が見えました。

・敷地(家賃)を無償で提供している
・毎月定額の補助金を出している ※管理費で予算化

補助金での支援については1戸あたりいくらくらいか・・・・ということを独自に計算してみましたが、おそらく月500円程度だと思われます。結局はこれを高いと考えるか、この程度ならOKと考えるかですね。

ちなみに戸数600戸弱のマンションでも経営は容易ではありません。
それがわかる記事を見つけました。

変わりゆく町田の街並み
居住者専用店舗「ファミリーマート ユニヴェルシオール学園の丘店」9/22(木)閉店へ

この店舗が採算に問題があって閉店したかどうかは不明ですし、もしそうだったとしても組合側が何かしらの支援策をとっていたのかどうかもわかりませんが、営利企業がサービスを提供している以上撤退は普通にあり得る話です。私のマンションはさらに規模がこれよりも一回り大きいメガマンションですが、それでも採算を維持するのは難しいんじゃないかなぁ・・・と思いますね。だから支援策が必要なんでしょうが。

将来的に「居住者専用のコンビニがある希少価値の高いマンション」になるか、「お荷物施設がある高コストマンション」になるかはわかりません。業者が早期に撤退するかもしれませんし、逆に居住者側がいらない施設、無駄な施設と烙印を押されて総会で廃止が提言されるかもしれません。

ただね、ほんとにあると便利なんですよ。暑い寒いも関係ないし、急にお客さんが来ても対応できるし、家のお鍋をそのまま持っておでんを買いに行けるし(これいっぱいいます・・・笑)。ATMもコピー機もあるのは何かとラクです。治安の面を気にしなくてもいい点や、傘が必要ないという点もメリットです。

私はコンビニ好きの人間なのでこれにかかるコストは気になりませんが、利用頻度が少ない人にとっては到底許容できる施設ではないと思います。

以上、評価が難しい施設
について解説しました。

次回は、共用施設のコストについての考察を書きたいと思います。

コメント

%d人のブロガーが「いいね」をつけました。
タイトルとURLをコピーしました