【繰上返済は過去の常識?】私が住宅ローンの繰上返済をしない8つの理由

未分類

住宅ローンを返済する際は、金銭面に余裕が出たらとにかく「繰上返済」をしていくというのが一昔前の常識でした。いまだに多くのマネー本では、計画的に繰上返済をして金利の負担を減らしましょう、返済総額を抑えましょうという論調が目立ちます。

一見もっともらしい気もしますが、本当にそうでしょうか。

私はいまのところ住宅ローンの繰り上げ返済をほとんどしていません。お試し程度の金額で返済してみたことはありますが、それ以外は完全に放置しています。

なぜかというと、そのほうがトータルで見てメリットが大きいと考えているからです。

繰り返しになりますが一般的な常識では、できるだけ早くまとめて返すほうがよいとされています。また、金利負担を少しでも軽くするために、頭金はできるだけ多く準備してから購入するほうが安全だとされています。

確かにそのほうが無難ですし、早く住宅ローンを完済したほうが返済総額を抑えられることは間違いない。返済が終わることでストレスからも解放されるでしょうし、なにより繰上返済を強行することによる節約効果を期待できる方も多いかと思います。

ただ、私の場合は以下の7つの理由で繰上げ返済を見送っています。

本日は私が住宅ローンの返済を急がない理由について書いてみたいと思います。

 

 

スポンサーリンク

【繰上返済は過去の常識?】私が住宅ローンの繰上返済をしない8つの理由

理由1:住宅ローンの借入金利が十分に低いから

私の場合は住宅購入資金を変動金利0.57%で調達しています。

1%を切る低利であり、金利負担は大きくありません。もちろん変動金利ですから、金利のリスクは負っているわけですが、そのリスクにも対処できると思っています。

1つだけ補足をすると、金利変動リスクに多少でも備えるため、ローンのうちの一部を固定金利にしています。つまり変動と固定の合わせ技(ミックスローン)で借りています。

当時はこれがベストだと思って借りましたが、いま思えば全額を変動金利でもよかったかもと思ってます。ただこれは結果論な部分もあり、当時から全く金利が上がっていないのそう思えているだけということについては、否定できません。

理由2:住宅ローン控除の恩恵を最大限受けられるから

住宅ローンの残債についてその1%が住宅ローン控除として税金から差し引かれます。

以前は所得税のみが控除の対象でしたが、平成21年の税制改正により控除しきれない場合部分については住民税からも控除が可能になりました。

調達金利は1%以下なのに、控除は1%。つまり住宅ローン控除が有効な間は、金利負担は実質ないようなものです。むしろ、お金をもらっている状態になっています。

消費税が10%に増税後は、この控除期間が10年から13年に拡大されました。また、近年の住宅ローン金利は私が借りた時(2016年)から比べても、さらに一段階低下してます。

理由3:手元に現金を残しておけるから

次の話で出てくる団信(団体信用生命保険)の話と重複しますが、繰上返済をしないぶん手元のキャッシュを手厚くしておくことができます。

サラリーマンはなかなか資金繰りという発想を持つことは難しいわけですが、資金のショートは避けなければなりません。流動性がある、いざというときに使えるお金が手元にあるということは、想像以上に心強いことです。

流動性を担保するために、多少の金利負担は許容するという姿勢でいます。

理由4:団信(団体信用生命保険)の恩恵を受けられるから

いま借りている住宅ローンには死亡時と8大疾病時(条件有り)には負債が免除される特約が付いています。

人の人生はどうなるかわかりません。仮に明日死んでしまったとしたら、遺族には家と現金が残りますが、繰上げ返済をしているとそのぶん手元に残せる現金が減ってしまうことになります。

つまりこういうことです。

繰上返済なし ⇒ 住宅 と 財産X円 を残せる      残債A円がチャラ
繰上返済あり ⇒ 住宅 と 財産Y円 を残せる(X>Y) 財産B円がチャラ(A>B)
完済した   ⇒ 住宅 と 財産Z円 を残せる(Y>Z) チャラなし

せっかく保障をつけてくれているわけですから、この恩恵はできるだけ長く享受するべきです。

理由5:返そうと思えばいつでも返せるから

さすがに明日一括返済しろ!と言われれば厳しいですが、今の資産規模と対比すれば数年もあれば返せる額だと思ってます。

どういうことかというと、まったく返す当てがない人よりも金利の変動リスクを取れるということ。金利の動向をチェックしながら、さすがにやばいという水準になってきたら、それはすなわち繰り上げ返済が有利な状況なわけですから、そこで動けばいいというわけ。

もちろん返せるかどうかわからないのであれば、金利上昇のリスクが取れないので、できるだけ早めの返済を心がけることがマストです。

理由6:無理なく順調に支払いができているから

いまのところ支払いは順調ですし、支払額に負担を感じることもありません。

ボーナス返済も設定がありませんから、ほとんど家賃を払っているのと同じ感覚です。返済総額が数千万円あるということ以外、住宅ローンを抱えている実感もあまりないです。

この毎月の返済にストレスを感じるようになれば黄色信号。身の丈に合わないローンになっている証拠なので、返済額を下げるために繰上返済を検討する必要が出てきます。

理由7:運用の成果が住宅ローンの金利負担を上回ると期待してるから

ここは多くの専門家から批判されそうな部分ですし、実際に自分でも合理的なのか無謀なのかは判断しかねるところなんですが、私はリスク資産の成長期待値は5%前後だと推定して、主にインデックスファンドなどを用いた株式投資を行っています。

1%以下の金利であり、かつ控除の恩恵がある住宅ローンの返済を後回しにして、資産運用を優先させたとしても十分に勝算はあると思っています(数十年後に結果論でしか正解はわかりません)

理由8:インフレ対策になる(可能性があるから)

私ははっきりとインフレ対策になるとは断定できないと思っていますが、とはいえ一定の効果があるのではと考えています。

将来的にインフレになった場合、物価は上がりますが住宅ローンの元本は変わりません。

もちろんそれでも金利が上がるじゃないか!という話が出てきますが、そうなった場合は前述した通りさっさと返せばいいだけだし、私の場合は一部を固定金利で借りているので、その部分については金利負担が増えません(インフレになると借金が相対的に軽くなって有利になります)。

仕事をやっているかぎりは給料がもらえるわけですし、インフレになればその分収入額も自動的に上がると考えられるので、やはり借金は相対的に軽くなるはずだと思ってます。

繰り上げ返済しないメリット(まとめ)

以上、私が繰上返済をしない、繰上返済を急がない理由をまとめてみました。

理由1:住宅ローンの借入金利が十分に低いから
理由2:住宅ローン控除の恩恵を最大限受けられるから
理由3:手元に現金を残しておけるから
理由4:団信の恩恵を受けられるから
理由5:返そうと思えばいつでも返せるから
理由6:無理なく順調に支払いができているから
理由7:運用の成果が住宅ローンの金利負担を上回ると期待してるから
理由8:インフレ対策になる(可能性があるから)

ただ、文章を読んでいて気付いた方もいると思いますが、この話にはそもそもの大前提があります。

それは

住宅ローン控除が適用されている期間における話である
…ということ。
住宅ローン控除の適用がなくなってしまえば、当然ですが金利負担がリアルに襲いかかってきます。
いつ住宅ローンを組んだかにもよりますが、私の場合はH26年に組んでいるので住宅ローン控除の適用期間は10年間。つまり11年目からは控除から外れるので、税金が大幅アップ。
その時の適用金利がどうなっているかにもよりますが、繰上返済から得られるメリット(支払総額の減少)とデメリットを天秤にかけて、検討する予定です。
住宅ローンの繰上返済には慎重になるべき(デメリットも多い)
住宅ローン控除の適用中と適用後では繰上返済の優先度が異なる

コメント

タイトルとURLをコピーしました