住宅ローン控除の継続を意識した住み替えの是非

不動産/住宅購入

現在のマンションに居を構えて今年で5年目になります。新築扱いで購入しましたが、マンションの購入の際によく言われる青田買いではなく、完成在庫を購入したので築年数は6年です。先日、固定資産税の減免特例期間は過ぎ、今年から税率が倍になってしまいました。

住宅ローン控除も適用期間は購入から10年ですので、残り5年(5回)となります(注:これから購入される方は条件次第ですが最長13年になります)。この住宅ローン控除の恩恵は絶大で、所得税は0円(年末調整の際に全額が還付)、住民税もわずか2,000円台です。現在の年収から逆算すると住民税については月2万円から3万円を取られてもおかしくはないので、大変助かっています。

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住宅ローン控除の継続を意識した住み替えの是非

現状のマンションに不満はないが

繰り返しになりますが、この恩恵にあずかれるのもあと5年。年間で考えると30万円程度も税額が変わってくることになります。納税の義務があるとはいえ、ヤッパリつらい。

とはいえ現状のマンションに特に不満があるわけではないし、子どももまだ小さいので住み替えという選択肢も特に持っていません。というか子どもへの負担を考えたら、逆に引っ越し=転校をさせるのは忍びないという思いもあります。

同一もしくは近隣のマンションへの住み替え

最近になってぼんやりと考え始めているのがこれです。今住んでいるマンションがかなりの大規模マンションであること、また周りにも大規模マンションが大きいことから、中古住宅の販売が活発に行われているという地域性があります。

例えば、同じマンションの中で住み替えを完了させてしまえば、学校はもちろん、生活圏を一切変えることなく生活が継続できるので精神的にはかなりラクです。引っ越し自体も簡単なはず。おそらくですが、家族からの反対もないでしょう。

近隣はもちろんたとえ同一のマンション内であっても条件さえ満たしていれば住宅ローン控除も引き続き適用される(正確には再契約から10年)ことも、最近調べてわかりました。

この条件というのは、大まかには次のような感じです。

  • 自身の居住用住宅のためのローンであること
  • 床面積の半分以上が居住用であること
  • 床面積が50㎡以上であること
  • 返済期間が10年以上であること
  • 合計所得金額が3,000万円以下であること
  • 住宅の取得日から6ヶ月以内に入居していること
  • 融資元が家族や知人などではないこと
  • 中古住宅の場合、築年数が20年以下(鉄筋は25年以下)であること

購入する物件だけに気を付けていれば一見大丈夫そうですが、他にもいくつか落とし穴があり本当に適用されるかどうかは、さらに吟味が必要です。また細かい話ですが、仮に前宅を売却して利益を出した場合、本来であればその利益(譲渡所得)には控除が受けられますが、この控除は住宅ローン控除との併用ができないという特例があったりするので、住宅ローンを受けられたとしても他の部分で税金を持っていかれることも考えられます。あと5年後(築年数11年)の自宅の時価が購入時を上回っているとは思えませんが…

コストの精査は必要だが検討の余地は十分にありそう

また、住宅ローン控除の恩恵に目がくらむあまり、追加コスト(売却額から購入額を引いた差額、手数料等)がそれを上回ってしまっては本末転倒です。そういうことを諸々考えてしまうと、なかなか実現へのハードルは高いかもしれません。

それでも生活環境を変えずに住宅ローン控除を継続できるというメリットは計り知れないので、実現の可能性を探るべく、リサーチしていきたいと思います。

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