契約している住宅ローン金利が上がった！さあどうする・・・

現在、我が家は住宅ローンを抱えています。 ローン残債は約2700万円。 返済を始めてから10年ですが、まだこれだけの金額が残債として残っています。 住信SBIネット銀行から借りており、変動・固定......

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2025.01.26

前回は住宅ローンの金利がついに上がり始めたということを書きましたが、そうなってくると単純にこれから住宅を購入する人は手が出しにくくなってきます。過去10年、価格の上昇傾向は続いていたものの、低金利は維持されていたため、ローン自体は組みやすいという環境でした。

これからは価格も金利も上がっていくという未来になるかもしれません（本来であれば、金利の上昇は販売価格を下げる方に働くはずですが、各種の物価高騰や海外からの需要も旺盛なため、単純化できなくなっています）

買えないのであれば無理して買わずに賃貸でも…と思いたいところですが、賃貸市場は一人暮らし用の１R～１LDKが中心で、３DK以上のファミリータイプはなかなかありません。また、あったとしても賃料も上がっています。

実例を1つ。

下記は物件サイトの賃貸募集画面ですが、この物件の家賃は21万円となっています。敷金礼金は2か月となっており、仲介手数料や前家賃を含めると初期費用として100万円以上がかかる計算。

この物件、実は私が住んでいるマンションそのものです（もちろん部屋は違います）。

たしか5年ほど前に興味本位で自分の家を賃貸に出したらどのくらいの家賃が期待できるのか調べてみたことがあったのですが、そのときは月額15～16万円という相場観でした。過去5年間で5万円も上がっています。

内心、こんな家賃で誰が借りるの？と思ってます。特別に広い部屋というわけでもなく（約70㎡）、都内でもありません。不動産屋に聞いてみると、純粋に高収入ということは少なく、家賃補助が手厚い会社に勤めているパターンや、借上げ社宅として契約するようなケースが多いとのこと。DINKSにも需要があるのかもしれません。

便乗値上げとは思いませんが、一昔前の感覚では都心の一等地でもなければ年々家賃が上がるということは考えにくいことであり、むしろ築年数の経過により下がる方が自然でした。

ファミリータイプは出物が少ないため、競争が働いていないのかもしれませんね。

返済を始めてから10年ですが、まだこれだけの金額が残債として残っています。

住信SBIネット銀行から借りており、変動・固定併用のミックスタイプ。このうち、変動金利の適用利率は10年間一貫して0.57%でした（固定金利は1.57％）。金額の内訳ですが前者が1900万円、後者が800万円残っています。

そして、メインとなる変動金利分が、この1月から0.57% → 0.82%に上がってしまいました。もちろん、過去1年による日銀による金利引き上げの影響です。リアルタイムに変動することはありませんが、年2回に判定のタイミングがあり、そのタイミングが今月でした。

私が借り入れた当時は業界最安クラスだったと記憶していますが、改めて調べてみたところ、現在はauじぶん銀行やイオン銀行、そしてメガバンクにも後塵を拝しており、すでにトップクラスからは脱落しているようです。

いわゆる５年ルールというものがあるため支払額が上がっているわけではありませんが、元金の返済に当たる部分は減っています（私の場合は金額にして4000円ほど）。私と同時期にローンを組んだ方（同じマンションに入居した方）であっても、私よりも借り入れ額が多い方や、変動フルローンで借りた方は、それなりの繰上返済をしていない場合、より大きな影響を受けていることに。。。

ローンの返済だけを考えてみれば今回の変化は芳しくないものに感じられますが、冷静に自分の状況を分析していくと、それほど焦る必要もないと思っています。

もっとも今回の改定により、変動金利が本当に変動するという事実を現実をもって知ることができました。今後も金利が上がっていくことを見越して、繰上返済や借換えなどについて、ゼロベースで検討していきたいと思います。

どちらかというと賃貸派だった過去があり、今もそれは変わっていませんが、ファミリータイプの賃貸物件は選択肢がほとんどなく、よく言われるように「家賃がもったいない」という感覚でした。

特に私の場合はマイカーを所有していませんので、生活の利便性を確保するためにはどうしても駅距離10分以内が最優先になります。そんな場所に立っているファミリータイプのマンションの家賃は、住宅ローンの毎月の支払いに比べると、本当に高い。例えば、現在の私の住宅ローンにおいて月の支払いは10万円弱ですが、同じ条件の部屋の賃貸相場は18万円前後で推移していることがわかっています。

私の年収では、とても月18万円の家賃は負担できません。。。

さて、年始なので住宅購入9年目の現在地（データ）を簡単にまとめてみました。

※１　変動2,500万円（0.57%）、固定1,000万円（1.57%）
※２　金利支払い除く
※３　売却査定価格より仲介手数料及び諸経費を差し引いた現金収入の見込み額。
※４　不動産価格よりローン残債を差し引いた額（最後に手元に残る金額）

不動産価格については複数社の査定からもっとも低評価のものを採用しているため、控えめな予測となっています。あくまで机上での計算にはなりますが、ここ数年の不動産価格上昇の影響を受け、購入時を上回る金額で売却できそう。…とはいえ同じスペックの住宅を購入すると、それ以上に値が張るので、あまり意味を成しませんが。

ただ、万が一の場合には、家を処分すれば（現時点で）2000万円弱の現金が手に入るという安心感はあります。単純計算ですが、賃貸であれば家賃15万円のところに10年は住める計算。

来年までは住宅ローン控除の恩恵があるので繰上返済はせず、毎月確実に決められた金額を返済していくことに努めます。

控除期間終了後は繰上返済が視野に入りますが、金利負担もそれほど重くなく、固定部分もあるので、その時の金利との相談になりそう。今と変わらない水準なのであれば、投資リターンのほうが大きいという期待が持てるので、期限の利益（すぐに返さなくてもいい利益）や、団体信用生命保険の保障枠を最大限活用するために、ムリをして繰上げはしない方針です。

外観だけ見れば吹き付けのコンクリートと比べてチープな感じがするので正直始めは良い印象を持っていなかったのですが、実際に住んでいると様々なメリットがあることに気づきました。

順に解説します。

ガラスバルコニーのメリット

日当たりが良くなる

まず、遮るものがなくなるので日当たりが良くなります。日当たりが良くなれば、手すりの裏側がジメジメすることもなくなるので、結果的にカビの抑制につながります。

現在のマンションに住んで8年経ちましたが、1度もカビが発生したことはありません。

そしてコンクリ製だと雨が降ると経年劣化でどうしても黒ずみが目立ってきたり、水の流れに沿ってシミができたりしてしまいますが、ガラスバルコニーにはそれもありません（むしろ雨が汚れを落としてくれる）

メンテナンスコストが節約できる

コンクリートと違って剥がれたりひびが入ることもないので、結果的に修繕費の節約につながる効果も期待できます。強化ガラスなので強度にも問題はありません。

数年後に１回目の大規模修繕が行われますが、簡単な清掃や、止め金具の強度確認で済みそうです。

眺望が抜群

眺望の抜け感、これが最大のメリットです。

バルコニーに立った時ではなく、例えばリビングのソファに座ったとき、あるいはダイニングテーブルに座ったときに直接外の景色が見えるかどうか…という点が違ってきます。

反面、これは欠点にもなりえます。外が見えやすい＝外からも見えやすいというところ。室内はわからないとしても、外に干している洗濯物とかはバッチリと見えてしまうので、気になる人は気になるかもしれません。

ただし施工会社もその辺は心得ていて、向かい合う住居が近い場所や階層が低い場所のバルコニーは透明にしていないようです（光だけ取り込む半透明のガラスにしている）。

ガラスバルコニーのデメリット

他の欠点としては、導入費用がやや高いというところ。大量供給かつ在庫が発生しない大規模マンションならともかく、戸建に導入しようとすると結構な費用がかかるようです。

ちなみに私の場合は、特に眺望重視というわけではなかったですし、完成在庫で安くなっていた部屋を契約しただけなので、透明ガラス仕様だったのはたまたまでした。普通にコンクリ製の新築マンションも見かけるので、最近の流行というわけでもなさそうです。

バルコニーはマンションの共有部分になるので、材質の変更は組合の管理規約により原則不可です。これから住宅を検討する方は、バルコニーの素材にも目を向けてみてはいかがでしょうか。

住宅ローン開始から8年目の途中経過

我が家は8年前に新築マンションを購入しました。 売り出されていたのは完成在庫で余っていた最終期の部屋。販売価格はちょうど4000万円でしたが、最終期ということもあり値引き交渉が可能でした。 また、......

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2024.01.28

我が家は2年後に住宅ローン控除の適用終了を迎えるため、その後のことをぼんやりとですが考える時期に来ています。

ここでいう「その後のこと」とは、次の3つを指します。

たぶんというか8割方は、選択肢「1」となりそうです。今の家が理想だとは思っていませんが、特に不便なこともないので、住み続けることについてのストレスはありません。

逆にもっともないのは選択肢「3」。賃貸が嫌だということは全くないのですが（むしろ賃貸派）、ファミリータイプの間取りを探すとなると、極端に選択肢が狭まる上に、家賃とローン返済を比較すると、買った方が安くつく場合がほとんどだからです。

多少でも可能性があるのが「2」の住み替え。可能性を排除せずに検討しています。この場合、現在の自宅を売却して新しく買いなおすことになりますが、前回の記事でも書いた通り、住宅の市場価格が上がっているため、譲渡所得が発生することが確実な状況です。

さて、譲渡所得税の減税措置を利用する場合は居住用財産の3,000万円控除、所得税の減税措置は住宅ローン控除を利用することが一般的ですが、残念ながら居住用財産の3,000万円控除と住宅ローン控除は併用することができないという税制上の制約があります。

そのため、住み替えを行うときにはどちらの減税措置を利用するか判断しなければなりません。

そこで、居住用財産の3,000万円控除と住宅ローン控除、どちらの減税措置を受けた方が有利なのかを、ざっくりとですが借り計算してみました。

譲渡所得の計算
　譲渡所得　＝　譲渡価格　－（取得費　＋　譲渡費用）　　
　　　　　　＝　譲渡価格　－（分譲価格＋諸経費＋譲渡費用）
　　　　　　＝   5,000万円　－（3,978万円＋280万円＋300万円）
　　　　　　＝　442万円

所有期間が5年超（税率20.315%）
　譲渡所得税　＝　442万円　×　20.315%　=　89.7万円

3,000万円特別控除を適用した場合

　譲渡所得税　=　442万円　－　3,000万円
　　　　　　　＝　0円

特別控除を適用しない場合は約90万円、適用した場合は非課税になりそうです。
この場合、次の購入先に対して住宅ローン控除は使えません。

反対に特別控除を適用せずに、住宅ローン控除適用の場合を考えてみます。

最新の国交省の資料によると一般的な省エネ基準適合住宅の場合、借入限度額は3,000万円（ただし子育て世帯、若者夫婦世帯は4,000万円）であり、控除期間は13年（新築）or 10年（中古）、控除額はローン残高の0.7%です。

仮に新築で5,000万円、頭金を1500万円、諸経費を300万円とすると、借入額は3,500万円。これに0.7%を掛けると年24.5万円。控除期間が13年あるため、ざっくり計算しても平均的には年20万円の控除を得られるため、250万円程度の減税が見込めます（中古住宅の場合は200万円程度）。

また、頭金を入れず、フルローンで組んだ場合はこれもざっくりですが、0.7%を掛けると年35万円。同じく控除期間は13年なので、400万円前後の減税が見込めます（中古住宅の場合は300万円程度）。

また、住宅ローンをある程度大きく保っていることで団信による恩恵も受けることができます。「自分に万が一のことがあったら残りのローンはチャラ」というのは、精神衛生の観点からも優れており、見逃せないメリットです。

いずれにしても前提条件によって幅はあるものの譲渡所得税より控除額のほうが圧倒的に大きいため、住宅ローン減税を選択せずに、3,000万円特別控除を適用するメリットはなさそうです。

売り出されていたのは完成在庫で余っていた最終期の部屋。販売価格はちょうど4000万円でしたが、最終期ということもあり値引き交渉が可能でした。

また、いわゆるモデルルームとして使われていた部屋だったこともあり、レースカーテンや照明などの付属品もそのまま譲り受けました。

値引き交渉の結果、価格を22万円ほど下げてもらったほか、最終期キャンペーンで100万円分の家具券をもらうことができ、それを使いキッチンテーブル、主寝室のベッド、テレビ台、ソファを購入しました。諸費用や引越代でいろいろと入用だったので、こういった初期費用が抑えられたことは、相当助かったと記憶しています。

購入から8年というと特に節目の年でも何でもありませんが、ふと自分の住宅ローンに関する支払い履歴が気になったので、整理してみることにしました。

8年間でローン残高は3500万円から2800万円に減少。その間に利息として200万円を支払い。ただし実際には支払利息以上のローン控除を受けています（年間平均30万円×8年で約240万円）。ローン控除の適用は残り2年ですが、返済残高から考えるとあと53万円（27万＋26万）は受けられる計算。

一方、ご存じのとおりこの8年の間に首都圏の分譲マンション価格は上昇。うちの家も、分譲価格を上回る金額で取引されており、残債割れの危険はありません（あくまで今のところの話）。

上記の表のとおり、自宅を売却した場合に手元に戻ってくるお金は少なく見積もっても1800万円。その一方でいままでの支払総額は利息を含めても1400万円なので、400万円浮いています。

もちろんこれらは机上の空論ですし、実際に売却を検討しているわけではありませんが、無理やりまとめてみると、8年間家賃を払わずに逆に400万円をもらえたことになりますし、ローン控除を含めるとそれ以上とも言えます。

こう書くとなんだかうまくいっているように見えますが、ここ10年の間に首都圏でマンションを購入した人は、よほど立地や仕様に問題がない限り同じような結果になっている人も多いはず。

結果論ですが、悪くない時期に購入できたかと思っています。逆にいまから購入しようとすると、手が出ない物件ばかり（中古でも相当厳しい）。

住宅ローンについては資産運用の成否をわける重要なファクターなので、今後も継続的にウォッチしていきたいと思います。

住民専用コンビニのメリット7選

日常生活の利便性が劇的向上する

コンビニがマンションの敷地内にあると、日常生活での利便性が劇的に向上します。

ちょっとした買い物にわざわざ外出しなくて良くなりますし、コンビニには、複合機、ATM、コーヒーマシン、チケット発券機、宅配便受付、郵便ポストなど、さまざまな生活インフラがそろっているので、そういったものを普段から利用している人にとっては、便利であること間違いなし！

雨に濡れて郵送物を出しに行く必要もなければ、急に現金が必要になって慌てる必要もありません。切手を切らした、便箋がない、電池が切れた…といったたいていのトラブルには対応できます。

もっとも、一通りのものが難なく揃っている状態がふつうになると、事前にしっかりと準備しておこうという意識が希薄になる問題もありますけどね。

安心・安全が担保されている

住民専用コンビニは、治安の面でも安心です。

管理スタッフや出入り業者の方も利用しますが、基本的にお客さんは全員住民です。顔見知りまでいくかどうかは個人差がありますが、基本的には身元が判明している人ばかりです。その点で深夜でも、女性一人でも、小さい子どもでも安心です。

また、コンビニのオーナーや店長を除くスタッフさんはほとんどがマンション内の住民で構成されているのも安心材料です（これはマンションによります）

徒歩0分で勤務できるわけですから、主婦や学生のパートには最適な職場ですしね。

またそこまで意識が高い人でなければ外用の格好をする必要がないので、部屋着で行けます。自宅から鍋をもってきてそのままおでんを入れていく人もいるなど、和やかなムードです！

絶対にゼロとは言えませんが、駐車場関係の迷惑やコンビニ強盗が発生しないことを考えると、街中のコンビニと比較すれば治安は保たれる条件はそろっていると言えそうです。

コンビニを倉庫・冷蔵庫・パントリーの代わりにできる

身近にコンビニがあると、そのコンビニを倉庫、冷蔵庫、パントリーの代わりにすることができるので、わざわざ自宅にモノをストックする必要性が低くなります。

極端は話、一般的な家具家電がそろっていれば、あとは何とでもなる環境です。仕事に没頭しているような独身の方であれば、冷蔵庫すらいらなくなるかもしれません。

もちろん、食材や日用品は割高なコンビニではなく、スーパーやドラッグストアから仕入れるほうが合理的ですが、在庫を適正に管理できないとすぐにモノであふれる結果になります。

コンビニの存在は、自宅の断捨離に貢献してくれること請け合いです。

駐車場がないため騒音トラブルとも無縁

当然ですがコンビニがマンション内に設置されている場合は、駐車場がないので喧騒とは無縁です。全員が徒歩で来店するので、交通事故なども起こりえません。

駐車場があると用もないのに長期間駐車したり、車両荒らしにあったりと何かとトラブルのもとになります。

巣ごもり・引きこもりには最適

敷地内にコンビニがあれば、巣ごもり・引きこもりに最適です。また、一定以上の金額を支払えば、自宅まで配達してくれるサービスを行っている場合もあります（うちの場合は1000円以上）

ルームサービスの感覚で注文を出せるので本当に家から出たくないときや、子どもから手が離せないとき、体調がすぐれないとき…などは大変助かります。

もっとも依存しすぎると、ダメ人間になってしまうのでそこは注意が必要ですが（笑）

他の共用施設との相性が抜群

マンションには様々な共用施設がありますが、住民専用コンビニは基本的に他の共用施設との相性がいいです。

たとえばゲストルーム。泊まりに来るゲストにあらかじめコンビニの存在を知らせておけば、荷物を減らすことができますよね。

他にも急な来客な場合でもラウンジに通してコーヒーをテイクアウトできますし、それこそパーティールームにも配達してもらえるので、持ち寄ったアルコールが切れても問題ありません！

小型のカフェを併設するマンションも増えていますが、用途が限定される点でイマイチです。いろいろと使える、使い方を工夫できる…という点ではコンビニのほうがメリットが大きいです。

希少性による付加価値が期待できる

専用コンビニ付きのマンションは数が少ないのである程度の希少性、付加価値が期待できます。資産価値への明確なプラス要因にはなりませんが、悪い印象を与える施設ではありません。

住民専用コンビニのデメリット3選

マンションによっては24時間営業ではない場合がある

コンビニといえば24時間営業が常識ですが、マンションによっては深夜営業を行っていない場合があります。私のマンションでも営業時間は7時から23時までです。

理由は簡単で、深夜の来店はほとんど期待できないから。

普通の住民は寝てるはずですし、昼夜逆転の生活をしている人がいたとしても、朝の7時まで待てないという人は稀だと思います。

また24時間営業にすると、単純に運営するコストも上がってしまいます。

フル規格でなければ品揃えの制約を受ける

コンビニなので一通りのものはそろっていますが、やはり限られたスペースであること、来客者も基本的には住民だけに限られるので、街中にあるコンビニとは品揃えが若干違います。

どのジャンルの商品も取り扱っていますが、ジャンルの中で用意されている商品はより厳選されているというイメージです。

例えば、あのカップラーメンがない、このお酒がない…というのはよくあります。

一通りのものは揃っているので基本的には気になりませんが、商品に強いこだわりがある人にとっては不満が残るかもしれません。

ちなみにこの辺りの事情はマンションごとに異なると思います。

都心の高級マンションなど、フルサイズのコンビニを設置しているマンションもあります（コンビニどころかスーパーが入っているところも…）。当然ながら、その場合は街中のコンビニとの差異はありません。

設置・維持にはコストがかかる

当然ですがマンション内に住民専用コンビニを用意するのであれば、相応のコストがかかります。建設費はもちろんですが、光熱費や人件費などのランニングコストも馬鹿になりません。

普通の店舗であればこれらは売り上げからペイされるわけですが、専用コンビニの場合は営業時間や販売する商品に制約があるので、管理組合の持ち出しとなる場合も多いはずです。

いくらぐらい持ち出しが発生しているのかを確認するためには、それぞれのマンションの決算書類をを見ればわかります。その年間の維持費（持ち出し分）をマンションの全戸数で割れば、1戸あたりの負担額が計算できます。

ちなみに、私も1度計算したことがありますが、1戸あたり月額で500円くらいの負担感でした。この金額を割安とみるか無駄とみるかは、意見が分かれる部分だと思います。

繰り返しになりますが、設置・維持には相応のコストがかかります。これは何もコンビニだけではなく、シアタールームやパーティールームなど、どの施設にもいえることです。

【結論】なくてもいいけど、やっぱりあると便利・手放せない

時間や利便性にコストを払う意識がある人には最適

利便性については間違いなく上がります。またお金（コスト）さえかければ大抵のものはそろうので、うまく使いこなせば時間の節約にもなります。

節約意識が強くコンビニを普段使いしない人であっても、ATMや集配などのインフラが整っているというのは、無視できない価値なのではないでしょうか。

コンビニ業者は管理組合と年間契約を結んでおり、更新を継続するかどうかは総会で決定されるわけですが、いまのところ問題なく営業を継続しているところを見ると、便利に感じている方が多いではと思います（一度契約継続の有無についてアンケートがありましたが、圧倒的多数で継続でした）

最近は無人コンビニを導入するマンションも

住民専用コンビニを設置できるのは財政力がある都心のタワーマンションや、500戸を超えるような大規模マンションに限られています。商圏として最低でも人口が2000～3000人程度確保できないと、ビジネスとして成立しないとも言われています。

一方で最近は、コストを抑えつつ利便性を追求した無人のコンビニを設置しているマンションも都内を中心に出てきました。自動販売機とコンビニの中間的な位置づけですね。

無人ストア600｜600株式会社

オフィス・マンションなどで無人ストア「Store600」を展開　/　AIを用いた自販機訪問最適化システム「VendingHero」の運営

このようなサービスであれば、スペースもコストも抑えられますので、検討に値するかと思います。もちろんキャッシュレス決済に対応しているので、スムーズに買い物ができます。

最後に、実際に専用コンビニが設置されている例を紹介したいと思います。やはりネットで検索する限りでは、大規模マンション、あるいはタワーマンションでの設置例が多いようです。

▼芝浦アイランドケープタワー

芝浦アイランドケープタワー | 賃貸情報 | アクセルホーム

【芝浦アイランドケープタワー】JR山手線「田町駅」徒歩11分の高級分譲賃貸タワーマンシ

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▼シントシティ

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▼豊洲スカイズ

スカイズタワー＆ガーデン公式サイト

スカイズタワー＆ガーデン（SKYZ TOWER&GARDEN）公式サイト。江東区豊洲6丁目に建つ44階建て1110戸のタワーマンションです。都市の利便性と湾岸リゾートの魅力をともに享受でき、東京を一望するビューラウンジや天体観測ドーム、プール、ジム、ジェットバスなど、様々な共用施設を備えています。スカイズタワー＆ガーデ......

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それはマンションの欠点を包み隠さず、購入候補者に説明すること。これは仲介に入る不動産業者が嫌がる場合でも、ぜひやりたいと思っています。

理想論かもしれませんが、きちんと欠点を説明したうえでその姿勢を評価してもらい売却したい。

もちろんただ欠点を羅列するだけでは「買う気がなくなる」「買いたたかれる」「お客さんがつかなくなる」だけですから、多少の営業トークはする予定です（笑）。

とはいっても営業マンではありませんから、メリットの説明に終始するのではなく、欠点があることを説明しつつも、その欠点の解決方法や付き合い方について誠実に説明をしていきたいです。

現時点でのマンションの弱点

周辺に嫌悪施設がある

問題の嫌悪施設ですが、騒音があるわけでも異臭がするわけでもありません。

普段生活する上ではなんら支障にはならない施設です。また将来的に立て替えられる可能性も非常に低いため、高層マンションが建って日照権が侵害される懸念も少ないです。

そしてこの嫌悪施設ですが、我が家よりも階層が低いため、生活空間からは目に入りませんので（バルコニーに出て下を見れば見えます）、慣れれば気にならないものです。

駐車場が戸数分確保されていない

つまり自家用車を持っている方は駐車場難民になる可能性があります。

もちろん将来のことなのでわかりませんが駐車場は常にフル稼働の状態&待機組は順番待ち…であるため、購入時にジャストフィットで空いていることは期待できません。よって、その場合の対処方法（近隣の月極駐車場やカーシェア情報など）について情報提供が必要になってきます。

反面、管理組合における駐車場からの収入は潤沢ともいえます。また自走式駐車場なので、将来の管理コストも機械式に比べて少なく済みます。

周辺の将来人口（賃貸需要）は減少傾向

残念ながら将来の地域人口は減少傾向です。

ただ全国平均よりはだいぶマシであり、また自治体全域と駅周辺の減少率は異なるはずなので、その点については根拠あるデータを示したいですね。

「市域全体では人口は減っていますが、このマンションの周辺では人が減っていません」という根拠が見つかれば、強みになるかもしれません（とはいえ所詮は郊外なので期待できませんが）

ちなみに以前発売された下記の雑誌では、私のマンションの立地は値下がりしにくい土地として評価されていました。

もちろん土地の評価などコロコロ変わりますし、1つの雑誌の指標に過ぎませんので鵜呑みにはできませんが、それでも「ここはダメだ」「ここは下がる」と書かれてしまうよりは安心感があります。

週刊東洋経済 2017年10/14号 [雑誌](地価崩壊が来る) [雑誌]

東洋経済新報社

2017-10-07

共用施設の多さ

共用施設が多いとどうしても管理費に跳ね返ってきます。それを嫌がる人も多い人も理解できます。

ただ戸数が多いのでスケールメリットを生かせている点はあるかと思いますし、この点については管理組合の財政状況など、安心できる材料があれば提示してしたいと考えています。

ブランドマンションではないこと

売主がいわゆるメジャーセブンではありません。

知名度のある財閥系、電鉄系のブランドマンションではありませんので、マンション名にブランド的な価値はありません。名より実を取る人に売りたいですね。

閑静な環境ではない

駅に近いため線路にも近く、規模は大きくないものの繁華街にも近いです。

私は気になりませんが、閑静な住宅街で落ち着いて生活したいと思っている人には不向きと言えます。また、電車の音がどうしてもダメだと思う人もいるでしょう。

私個人としては電車の騒音は慣れます。

幹線道路と違って洗濯物が黒くなることはありませんし、そもそも夜中は電車が止まっているので音がしません。

またこれは完全に個人的な感想ですが、部屋から駅が見える、電車が見えるというのはトレインビューという感じでお気に入りです（電車が遅れているときも視覚的にすぐわかります）

合意形成の困難さ

総戸数500戸を優に超えるメガマンションなので様々な面でスケールメリットの恩恵を受けられる半面、将来的に立て替えや改修になった場合の合意形成が困難であることが予想されます。

理事会だけでも20人以上いるんですよね。。。。こんなマンションはなかなかないはず。理事会の中の意見をまとめるだけでも相当大変でしょうね。

隠れメリットを1つ。理事メンバーは立候補制&輪番制で選ばれるんですが、戸数だけは多いのでなかなか順番は回ってきません（笑）

そもそも戸数が多いですし、これだけの戸数があると理事に立候補したい！管理に携わりたい！という珍しい人間もいて、現在のところは理事の成り手がいない、毎年のように当番がくる・・・という状況にはなっていません。

不正防止のため多選の制限があったりするなかでもこの状況なので、こういうことが煩わしいと感じる人には幸いかも。私も住んでから1度も当番が回ってきていません。

個人の主観的な説明よりも物件の情報公開を徹底したい

以上のようにどのような住まいにも弱点があります。よって購入希望者のすべての不安を消すことは不可能ですが、ある程度の納得を得て気持ちよく取引きしたいですね。

もちろん少しでも公開できる情報は多いほうがいいので、分譲時のパンフレットや規約集、図面集などは全て綺麗な状態で保管しています。また、管理組合の議事録なども必要に応じて取り寄せることが可能であることを確認しています。

家の中をリフォームした場合も、その工事の内容や目的については記録していきたいと思います。何か設備に不具合が生じた場合も、悪い情報の1つとして記録を取っていきます。

業者は物件を効率よく右から左に廻さなければ利益が取れません。つまり、1つの物件について説明を尽くすことが出来ません。

業者にはできない売り方、個人としての売却戦略を磨いていきたいですね。

まず短期的に必要になるお金については、普通預金と決済型預金で運用しています。

決済型預金とは、利息は付かない代わりにペイオフの対象にもならない預金のことです。世帯数にもよりますが、多くのマンションの場合、積立金が億単位になってしまうので元本の安全性がなによりも重要。なので決済預金にするのは理にかなっています。

ちなみに普通預金についてもペイオフ対策も兼ねて、複数の銀行に預金しています。

そして長期的に使うことになる資金（主に修繕積立金）については、一部を「すまいる債」という債券で運用しています。

私も管理組合の議事録を確認するまで知らなかった金融商品です。今回はこのあまり一般的ではない「すまいる債」について、商品の概要やメリットデメリットなどを解説したいと思います。

すまいる債の概要

正式名称は、「マンションすまい・る債」です。点の区切り位置の意味はよくわかりませんね。
「住まい」に「る」を付けたということでしょうかね。。。

半官半民の住宅金融支援機構が発行している債券で、修繕積立金の計画的な積立て・適切な管理をサポートすることを目的にしています。

主な特徴は次のとおり。

すまいる債のメリット

中途換金・解約でも元本が保証される

一般的に債券を途中換金した場合、その時の金利情勢によって債券単価は上下しますが、すまいる債は途中で解約しても元本が保証されるというメリットがあります。どこかで聞いたことがあるようなと思ったら、個人向け国債と同じ仕組みですね。

災害はいきなりやってきます。急な災害が発生してマンションで緊急に修繕や補修が必要になった場合でも、元本が保証された状態で換金・解約できるのはそれなりのメリットです。

ちなみに、2020年度発行の債券の10年満期時年平均利率は0.080％（税引前）です。固定型ではありますが現状販売されている個人向け国債よりは多少マシといった利率ですね。

安全性が高い（発行体が破綻する可能性は極めて低い）

すまいる債は預金ではないので、預金保険制度の対象にはなっていません。また、政府の保証がついているわけではないので、発行体が破綻時の保証もありません。

ただし債券を発行している住宅金融支援機構は、その資本金の全額を政府が出資していており、金額にするとその額は7000億円以上です（2019年現在）。

そして出資者は国土交通大臣と財務大臣です。また債券は国の認可を受けて発行しているため、民間企業が破綻するようなイメージとは異なります。

また、すまいる債の積立金については、法律で機構の財産より優先的に弁済されることが定められており、財産を保全するための措置が講じられています。

つまりそもそも破綻するリスクは小さいうえに、万が一破綻した場合も優先的に保護されるようになっているため、防波堤が2つある状態です。

ちなみにこのすまいる債の格付けはありませんが、機構自体の格付けはあるようです。

• S&Pグローバル・レーティング・ジャパン（S＆P）：A＋（2020年4月1日現在）
• 格付投資情報センター（R＆I）：AA＋（2020年4月1日現在）

加入特典がある（リフォーム融資の金利優遇など）

すまいる債に加入することによって以下の特典が付帯されます。

マンション経営が常に黒字なのであれば問題ありませんが、将来何が起こるかわかりません。

大規模災害など、いざ借り入れが必要になった場合に、少しでも低利で融資を引き出せるのであれば、助かることは間違いなしです。

すまいる債のデメリット

満期まで持たないと低金利

満期まで債券を所有したとしてもこの低金利ですから、あまり利息収入は期待できません。そして途中で換金してしまうとその利息収入すら入ってこなくなります。

10年が満期なので今後10年間は確実に使用しない資金を預けることになりますが、マンションの大規模修繕は10年～12年程度でサイクルが回ってくるので、管理組合がうまく調整をしないと修繕時期にキャッシュが足りないという事態が発生します。

その場合は取り崩すか修繕時期を延期するかのどちらかになりますが、後者の場合は総会の議決が必要になりますし、安易な修繕時期の延期は建物へのダメージ蓄積につながりますので、その点も考慮する必要があります。

100%安全ではない

上の説明で極めて安全性が高いと解説しましたが、もちろん100％という商品ではありません。

実質、国有企業が発行しているようなものなので、民間企業に比べて安全性は段違いですが、金融商品である以上絶対ではありません。

全額戻ってこないということは考えにくいですが、一部が棄損して返還されるという可能性はゼロとは言えません。その場合は、元本割れが発生するリスクはあります。

すまいる債を利用している管理組合の総数・割合

住宅金融支援機構のホームページによると、すまいる債を利用している管理組合は約2万組合とのこと。マンション全体としての割合は示されていませんでした。

全国に存在しているマンションの組合数については公式データがないので推測するしかありませんが、マンション戸数のストック数は約600～700万戸といわれており、このうち半分が分譲マンションだと仮定すると、300万～400万戸になります（ストック数については国土交通省にデータがありましたが、分譲マンションと賃貸マンションの割合については見つかりませんでした）。

ざっくりと対象世帯を400万戸とし1つのマンション（組合）が50世帯で構成されていると、組合数は約8万となります。すまいる債を利用している組合は約2万ですから、この仮定の場合だと全体の4分の1程度ということになりますね。

いずれにしても、利用率は全体の半分以下ということになりそうです。

すまいる債を利用するための条件

すまいる債はどのマンションでも購入できるわけではなく、利用するための条件があります。まず大前提となるのは、対象が区分所有である分譲マンションであること。賃貸マンションは対象外です。

そのほかの主な条件は次のとおり。

一見すると、条件はとくに厳しくはないですね。

普通のマンションは管理組合が組織されていますし、規約も制定されています。最近は修繕計画も20年どころか、30年以上で設定されていることが普通です。

ちなみに最初の条件にある機構融資の利用ですが、最終的に利用に至らなかった場合でもとくに違約金等は発生しません。

まとめ

すまいる債についてまとめます。

個人的にはわざわざこの金融商品を使う必要はないかと思いますが、ダメな商品というわけでもないかな～という評価です。

自分が住んでいるマンションの総戸数と積立額からざっくりと計算したところ、年間で数万円程度の利息は期待できそうなので、少しは収入の足しになっているとはいえますね。

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ただし、調べてみればわかりますが、住宅ローン金利のもとになる長期プライムレートと短期プライムレートは、ここ10年間全く変化がありません。

今回はこの点について確認していきます。

【住宅ローン金利】短期のプライムレートは10年以上変わっていない

住宅ローンの金利の決まり方

住宅ローン金利は、その基準となる金利（プライムレート）と、優遇してくれる金利の幅で決まります。そして変動金利の場合は、短期プライムレートが基準になります。

属性の考え方は銀行によって変わりますが、一般的にはこんな感じになるかと思います。難しく考える必要はなく、普通にローン審査の可否に影響しているポイントと同じということです。

短期プライムレートの推移

短期プライムレートは銀行ごとに設定しています。

そのうち、主要行（都市銀行）のプライムレートの推移は、以下の日銀のホームページで確認することができます。

長・短期プライムレート（主要行）の推移 : 日本銀行 Bank of Japan

www.boj.or.jp

確認するとわかりますが、短期プライムレートは2009年1月から変更がありません。いまは2020年ですから、実に11年もの間、金利が動いていないことになりますね。

それにもかかわらず、銀行の変動金利はネット系銀行を中心に下がり続けています。

基準が変わっていないのに下がっているということは、優遇率が上がっているということになりますが、銀行としては個人向けの住宅ローンを看板商品として強く推しているところもあるので、体力勝負というか、チキンレースの様相になっています。

安心を取るなら固定金利、今の余裕を取るのであれば変動金利と言われますが、このプライムレートの推移を見る限りにおいては、（ここ10年間は）変動金利で借りるのが正解になりそうです。

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