昨日の記事の続きというか補足です。
我が家は2年後に住宅ローン控除の適用終了を迎えるため、その後のことをぼんやりとですが考える時期に来ています。
ここでいう「その後のこと」とは、次の3つを指します。
２．今の家を売却して住み替える（新築 or 中古）
３．今の家を売却して賃貸にする
たぶんというか8割方は、選択肢「1」となりそうです。今の家が理想だとは思っていませんが、特に不便なこともないので、住み続けることについてのストレスはありません。
逆にもっともないのは選択肢「3」。賃貸が嫌だということは全くないのですが（むしろ賃貸派）、ファミリータイプの間取りを探すとなると、極端に選択肢が狭まる上に、家賃とローン返済を比較すると、買った方が安くつく場合がほとんどだからです。
多少でも可能性があるのが「2」の住み替え。可能性を排除せずに検討しています。この場合、現在の自宅を売却して新しく買いなおすことになりますが、前回の記事でも書いた通り、住宅の市場価格が上がっているため、譲渡所得が発生することが確実な状況です。
さて、譲渡所得税の減税措置を利用する場合は居住用財産の3,000万円控除、所得税の減税措置は住宅ローン控除を利用することが一般的ですが、残念ながら居住用財産の3,000万円控除と住宅ローン控除は併用することができないという税制上の制約があります。
そのため、住み替えを行うときにはどちらの減税措置を利用するか判断しなければなりません。
そこで、居住用財産の3,000万円控除と住宅ローン控除、どちらの減税措置を受けた方が有利なのかを、ざっくりとですが借り計算してみました。
譲渡所得の計算
譲渡所得 ＝ 譲渡価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
＝ 譲渡価格 －（分譲価格＋諸経費＋譲渡費用）
＝ 5,000万円 －（3,978万円＋280万円＋300万円）
＝ 442万円
所有期間が5年超（税率20.315%）
譲渡所得税 ＝ 442万円 × 20.315% = 89.7万円
3,000万円特別控除を適用した場合
譲渡所得税 = 442万円 － 3,000万円
＝ 0円
特別控除を適用しない場合は約90万円、適用した場合は非課税になりそうです。
この場合、次の購入先に対して住宅ローン控除は使えません。
反対に特別控除を適用せずに、住宅ローン控除適用の場合を考えてみます。
最新の国交省の資料によると一般的な省エネ基準適合住宅の場合、借入限度額は3,000万円（ただし子育て世帯、若者夫婦世帯は4,000万円）であり、控除期間は13年（新築）or 10年（中古）、控除額はローン残高の0.7%です。
仮に新築で5,000万円、頭金を1500万円、諸経費を300万円とすると、借入額は3,500万円。これに0.7%を掛けると年24.5万円。控除期間が13年あるため、ざっくり計算しても平均的には年20万円の控除を得られるため、250万円程度の減税が見込めます（中古住宅の場合は200万円程度）。
また、頭金を入れず、フルローンで組んだ場合はこれもざっくりですが、0.7%を掛けると年35万円。同じく控除期間は13年なので、400万円前後の減税が見込めます（中古住宅の場合は300万円程度）。
また、住宅ローンをある程度大きく保っていることで団信による恩恵も受けることができます。「自分に万が一のことがあったら残りのローンはチャラ」というのは、精神衛生の観点からも優れており、見逃せないメリットです。
いずれにしても前提条件によって幅はあるものの譲渡所得税より控除額のほうが圧倒的に大きいため、住宅ローン減税を選択せずに、3,000万円特別控除を適用するメリットはなさそうです。
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