我が家は8年前に新築マンションを購入しました。
売り出されていたのは完成在庫で余っていた最終期の部屋。販売価格はちょうど4000万円でしたが、最終期ということもあり値引き交渉が可能でした。
また、いわゆるモデルルームとして使われていた部屋だったこともあり、レースカーテンや照明などの付属品もそのまま譲り受けました。
値引き交渉の結果、価格を22万円ほど下げてもらったほか、最終期キャンペーンで100万円分の家具券をもらうことができ、それを使いキッチンテーブル、主寝室のベッド、テレビ台、ソファを購入しました。諸費用や引越代でいろいろと入用だったので、こういった初期費用が抑えられたことは、相当助かったと記憶しています。
購入から8年というと特に節目の年でも何でもありませんが、ふと自分の住宅ローンに関する支払い履歴が気になったので、整理してみることにしました。
| 購入価格 | 39,780,000円 | 分譲価格は4,000万円。少しだけ値引きに成功。 |
| 頭金 | 4,780,000円 | 借入額が3500万円になるように頭金を設定 |
| 借入額 | 35,000,000円 | 変動金利0.57%（一部固定金利のミックスローン） |
| 返済元本 | 7,080,000円 | いままでの返済元本 |
| 支払利息 | 2,140,000円 | いままでの返済利息 |
| 支払総額 | 14,000,000円 | 頭金＋返済元本＋支払利息 |
| 返済残高 | 27,920,000円 | ローン残高 |
| 想定売却額 | 50,000,000円 | 現在の市場価値（少し低めに設定） |
| 売却時戻り額 | 18,000,000円 | 想定売却額から諸経費、ローン残債を控除。 |
8年間でローン残高は3500万円から2800万円に減少。その間に利息として200万円を支払い。ただし実際には支払利息以上のローン控除を受けています（年間平均30万円×8年で約240万円）。ローン控除の適用は残り2年ですが、返済残高から考えるとあと53万円（27万＋26万）は受けられる計算。
一方、ご存じのとおりこの8年の間に首都圏の分譲マンション価格は上昇。うちの家も、分譲価格を上回る金額で取引されており、残債割れの危険はありません（あくまで今のところの話）。
上記の表のとおり、自宅を売却した場合に手元に戻ってくるお金は少なく見積もっても1800万円。その一方でいままでの支払総額は利息を含めても1400万円なので、400万円浮いています。
もちろんこれらは机上の空論ですし、実際に売却を検討しているわけではありませんが、無理やりまとめてみると、8年間家賃を払わずに逆に400万円をもらえたことになりますし、ローン控除を含めるとそれ以上とも言えます。
こう書くとなんだかうまくいっているように見えますが、ここ10年の間に首都圏でマンションを購入した人は、よほど立地や仕様に問題がない限り同じような結果になっている人も多いはず。
結果論ですが、悪くない時期に購入できたかと思っています。逆にいまから購入しようとすると、手が出ない物件ばかり（中古でも相当厳しい）。
住宅ローンについては資産運用の成否をわける重要なファクターなので、今後も継続的にウォッチしていきたいと思います。
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