千葉県限定ネタ・マンションを買える立地

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千葉県限定のローカルネタ。

都内であればともかく千葉県内でマンションを買おうと思えば、資産価値を維持してくれそうな立地というものは限られてしまうと思っています。これからの人口減少時代、かなりよい条件を満たしたとしても価格の上昇を見込めるとは思っていません。あくまで価値の減少スピードが他地域よりも少しでもマシと言える立地はどこか…という論点で考えています。

その立地とは?
個人的見解ですが、ズバリ次の3つの要件を全て満たす立地のみです。

 ・JR総武線(千葉以西)もしくはJR常磐線(柏以南)の沿線であること
快速停車駅であること
・駅から徒歩7分以内(理想は3分~5分)であること

なぜ、ほかの路線ではダメなのか?
それはこの2路線には他の路線にはない強みがあるからです。

・県内の有力都市を結んでおり沿線人口が豊富
・都心(東京駅/品川駅)に直結している
・電車の設定本数が多い、終電が遅い
・快速が設定されており都内へのアクセスが容易
・グリーン車を選択できる
・県内他地域よりも将来推計人口の減少率が低い

京葉線も東京駅まで到達できますが乗り換えホームがありえない場所にあるし、この路線は風害にめっぽう弱く運休が頻発します。同じ理由で武蔵野線も却下。また京葉線の沿線は大半が埋立地なので、液状化の懸念があります。

北総線や東葉高速については、運賃がバカ高いのがネック。通勤中は定期代が出るからいいものの、リタイア後の移動や家族の移動には不便この上ない。京成線はいちおう都心直結ですが、上野止まり。また線形が悪く、特急でも時間がかかってしまいやはり利便性には疑問符です。

つくばエクスプレス(TX)にしても秋葉原止まりだし、沿線には北千住くらいしか有力都市がありません。そしてこの路線も運賃がけっこう高い。スピードは出るし車内は新しくて快適なんですが。。。沿線人口はこれから伸びることになっていますが、人口減少時代でそれもどうなるのか、、、私個人としては見通しは暗いと思ってます。ニュータウン路線の末路は…

唯一の対抗馬は東西線。この路線は都心へのアクセスが抜群。ただし沿線地価が高いので、駅から近い場所のマンションを買うのは結構大変。。。私の場合はどう考えてもムリでした。

こうやって消去法で買える駅と買えない駅を選別していくと、買える駅は9つしかない。

総武線:市川・(本八幡)・(西船橋)・船橋・津田沼・稲毛・千葉
常磐線:松戸・柏

このうち本八幡と西船橋は総武線の快速が停車しませんが、両駅とも乗り入れ路線が多く、また始発の設定があるので県内の中では人気駅と言われています。

以前、千葉県内の駅の乗降客数の推移について書きました。
駅の乗降客数の推移から見えてくる街のようす

ディズニーリゾートの最寄りである舞浜駅以外は、すべて上記9つの駅。やはり人は便利なところに住みたがるので、同じような結果になるのは偶然ではありません。

県内では上記9駅の他に、「千葉ニュータウン」「柏の葉」「南流山」「八千代緑が丘」「海浜幕張」「新船橋」「ユーカリが丘」「新鎌ヶ谷」なども人気がありますが、これからどうなるかはわかりません。私は、結局のところ最後は人が集まっているところ、路線として歴史のあるところ、東京までの利便性があるところ…に需要が収束すると思っているので、JR沿線を選びました。

(土地に特別な思い入れや地縁がないのであれば)上記9駅の中から駅7分以内の立地に絞って検討するのが妥当だと考えます。

ただし現実的には、市川と本八幡は都内と相場が変わらないどころか場合によっては高かったりするので、一般庶民には手が出ないという印象(新築マンションは5000万以上)。新築はまず無理、中古で古めの物件を買うか、駅から離れるしかありません。

ちなみに大手物件サイトSUUMOで、県内の物件は約3600件掲載されています(2016年6月4日現在)。ここに下記の条件を入れるとどうなるか?

最寄駅:市川・(本八幡)・(西船橋)・船橋・津田沼・稲毛・千葉・松戸・柏
駅徒歩:7分以内
築年数:30年以内 ※最低でも新耐震基準は必要
広さ:70㎡以上

この4つの条件を入れるだけで、物件数はなんと50件になってしまいます。築年数の基準も緩く、また間取りも予算も階数も設定していないにもかかわらず一気に70分の1になってしまいました。

これらの立地は都心への通勤にも便利なので賃貸での引き合いも強いうえ、新築マンションが建つようなまとまった立地もなかなか出てきません。

私は暇さえあればこの条件でずっと良質の中古物件が出るのを待っていました。それこそ毎日のように寝る前にチェックという感じです。稀に立地的にも予算的にも条件を満たしている物件が見つかりますが、定期借地権が設定されていたり管理費が高いといった何らかの理由が隠されていました。

現実的にはなかなか希望通りの物件が見つからないので、それこそ途中で嫌になってきます。最終的にここで粘るのか妥協するのかは個々人の判断ですが、私の場合は粘りました。

ただの自己満足の可能性も否定できませんが!

コメント

  1. 煙々 より:

    そのとおりでしょうね。
    京葉線、雨風で止まらず、そして新木場や八丁堀で乗り換えして通勤するなら選択肢としては十分ありかと。まぁ、本当によく止まりますけどね・・・。東京駅の乗り換えは・・・健康のためのウォーキングと思わないとできるしろものではありませんね。いつも思います。
    東西線は、確かに。千葉はたしか浦安までだったと思いますが、都心へ出るのが非常に楽ですから。言われているように、あの辺りの相場は・・・東京と変わらない(苦笑。もし東西線なら、いっそ東京まで選択肢を広げて・・・木場、東陽町、南砂町の郊外がいいですね。住宅街ですし、商店街もよく駅前が非常に店が多くありますし・・・まぁ、本当に奇跡的に安い物件が見つかるということを期待しないと選択肢にあがらないでしょうけど。
    昔、マンション購入時に検索していたとき、柏に非常に大きく安い物件を見つけたことがあります。残念ながら、私の場合、松戸や柏といった場所は通勤の関係から選択肢に入りませんでしたが。松戸は行ったことがあるので分かるのですが、柏ってどうなんでしょうか・・・野田線つかって行くようなところもないし^^;。柏や松戸、資産価値の観点から考えるとちょっと厳しそう。
    まぁ、どこも住めば都なんですけどね。東京の田舎も、神奈川の田舎も、埼玉の田舎も^^

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