【自宅の売却時にやりたいこと】自分の住まいの〇〇を徹底的に説明する

私が将来、自宅（マンション）を手放す時にぜひやろうと考えていることがあります。

それはマンションの欠点を包み隠さず、購入候補者に説明すること。これは仲介に入る不動産業者が嫌がる場合でも、ぜひやりたいと思っています。

理想論かもしれませんが、きちんと欠点を説明したうえでその姿勢を評価してもらい売却したい。

もちろんただ欠点を羅列するだけでは「買う気がなくなる」「買いたたかれる」「お客さんがつかなくなる」だけですから、多少の営業トークはする予定です（笑）。

とはいっても営業マンではありませんから、メリットの説明に終始するのではなく、欠点があることを説明しつつも、その欠点の解決方法や付き合い方について誠実に説明をしていきたいです。

現時点でのマンションの弱点

周辺に嫌悪施設がある

問題の嫌悪施設ですが、騒音があるわけでも異臭がするわけでもありません。

普段生活する上ではなんら支障にはならない施設です。また将来的に立て替えられる可能性も非常に低いため、高層マンションが建って日照権が侵害される懸念も少ないです。

そしてこの嫌悪施設ですが、我が家よりも階層が低いため、生活空間からは目に入りませんので（バルコニーに出て下を見れば見えます）、慣れれば気にならないものです。

駐車場が戸数分確保されていない

つまり自家用車を持っている方は駐車場難民になる可能性があります。

もちろん将来のことなのでわかりませんが駐車場は常にフル稼働の状態&待機組は順番待ち…であるため、購入時にジャストフィットで空いていることは期待できません。よって、その場合の対処方法（近隣の月極駐車場やカーシェア情報など）について情報提供が必要になってきます。

反面、管理組合における駐車場からの収入は潤沢ともいえます。また自走式駐車場なので、将来の管理コストも機械式に比べて少なく済みます。

周辺の将来人口（賃貸需要）は減少傾向

残念ながら将来の地域人口は減少傾向です。

ただ全国平均よりはだいぶマシであり、また自治体全域と駅周辺の減少率は異なるはずなので、その点については根拠あるデータを示したいですね。

「市域全体では人口は減っていますが、このマンションの周辺では人が減っていません」という根拠が見つかれば、強みになるかもしれません（とはいえ所詮は郊外なので期待できませんが）

ちなみに以前発売された下記の雑誌では、私のマンションの立地は値下がりしにくい土地として評価されていました。

もちろん土地の評価などコロコロ変わりますし、1つの雑誌の指標に過ぎませんので鵜呑みにはできませんが、それでも「ここはダメだ」「ここは下がる」と書かれてしまうよりは安心感があります。

週刊東洋経済 2017年10/14号 [雑誌](地価崩壊が来る) [雑誌]

東洋経済新報社

2017-10-07

共用施設の多さ

共用施設が多いとどうしても管理費に跳ね返ってきます。それを嫌がる人も多い人も理解できます。

ただ戸数が多いのでスケールメリットを生かせている点はあるかと思いますし、この点については管理組合の財政状況など、安心できる材料があれば提示してしたいと考えています。

ブランドマンションではないこと

売主がいわゆるメジャーセブンではありません。

知名度のある財閥系、電鉄系のブランドマンションではありませんので、マンション名にブランド的な価値はありません。名より実を取る人に売りたいですね。

閑静な環境ではない

駅に近いため線路にも近く、規模は大きくないものの繁華街にも近いです。

私は気になりませんが、閑静な住宅街で落ち着いて生活したいと思っている人には不向きと言えます。また、電車の音がどうしてもダメだと思う人もいるでしょう。

私個人としては電車の騒音は慣れます。

幹線道路と違って洗濯物が黒くなることはありませんし、そもそも夜中は電車が止まっているので音がしません。

またこれは完全に個人的な感想ですが、部屋から駅が見える、電車が見えるというのはトレインビューという感じでお気に入りです（電車が遅れているときも視覚的にすぐわかります）

合意形成の困難さ

総戸数500戸を優に超えるメガマンションなので様々な面でスケールメリットの恩恵を受けられる半面、将来的に立て替えや改修になった場合の合意形成が困難であることが予想されます。

理事会だけでも20人以上いるんですよね。。。。こんなマンションはなかなかないはず。理事会の中の意見をまとめるだけでも相当大変でしょうね。

隠れメリットを1つ。理事メンバーは立候補制&輪番制で選ばれるんですが、戸数だけは多いのでなかなか順番は回ってきません（笑）

そもそも戸数が多いですし、これだけの戸数があると理事に立候補したい！管理に携わりたい！という珍しい人間もいて、現在のところは理事の成り手がいない、毎年のように当番がくる・・・という状況にはなっていません。

不正防止のため多選の制限があったりするなかでもこの状況なので、こういうことが煩わしいと感じる人には幸いかも。私も住んでから1度も当番が回ってきていません。

個人の主観的な説明よりも物件の情報公開を徹底したい

以上のようにどのような住まいにも弱点があります。よって購入希望者のすべての不安を消すことは不可能ですが、ある程度の納得を得て気持ちよく取引きしたいですね。

もちろん少しでも公開できる情報は多いほうがいいので、分譲時のパンフレットや規約集、図面集などは全て綺麗な状態で保管しています。また、管理組合の議事録なども必要に応じて取り寄せることが可能であることを確認しています。

家の中をリフォームした場合も、その工事の内容や目的については記録していきたいと思います。何か設備に不具合が生じた場合も、悪い情報の1つとして記録を取っていきます。

業者は物件を効率よく右から左に廻さなければ利益が取れません。つまり、1つの物件について説明を尽くすことが出来ません。

業者にはできない売り方、個人としての売却戦略を磨いていきたいですね。